投書／公寓大廈管理委員會的「延續性」探討

文/張家榕
管理委員會為公寓大廈管理組織的執行者角色，依條例、規約或區分所有權人會議決議，為其執行力的依據，如有踰越就有可能受到公寓大廈管理條例約束，重者甚至於有民法的損害賠償責任，不可不察也。在相當多的公寓大廈爭議案例與判決裡，管理委員會幾乎扮演關鍵與被告的角色，一方面是不諳法令，一方面是「局部膨脹」所造成，而間接造成公寓大廈管理的停擺或住戶的權益受損。管理委員會的職責範圍涵蓋公共空間維護、財務監督、秩序維護及住戶間溝通等多方面，這些工作需要長期深耕與充分了解管理事務的運作細節，而委員的經驗積累是管理品質提升的重要基礎，新任委員若缺乏必要的歷練，往往難以即刻承擔起複雜的責任，因此，允許表現優秀、依法行事且獲得住戶信任的委員直接續任並不受連任次數限制，有助於保留管理經驗，促進政策延續與穩定施行。

管理委員會成員的選任，在條例中，不得違反強制、禁止或背於公共秩序或善良風俗，基本上是尊重社區規約與「私法自治」、「住民自決」的，在多數社區選擇「無給職」的制度下，仍有很多住戶熱心參與管理委員會議運作，因為他們希望自己的居住環境更好、更有競爭價值。而大多數的公寓大廈住戶因工作因素而面臨無人參與管委會，無法成立管理委員會的窘境，而導致社區規約修訂一些五花八門的規約強迫住戶參與，例如「抽籤制」、「輪流制」，不從者則「處與罰金」，如此「強迫式」、「有罪式」的成立管委會，最終換來缺席或消極的參與管理事務，造成管理委員會無法遞補或正常運作，實非社區住戶之福。

在面對肯為公寓大廈服務與優秀的委員，若能於「區分所有權人會議」以全體區分所有權人不分區投票，使成為下屆當然委員的方式推動公寓大廈管理事務，讓委員們受到肯定與尊重，就管理實務上而論，除得以「傳遞式」延續，亦可防止出現1票委員(主委)或出現「派系化」、「壟斷化」的奇形異狀，且能讓更多住戶有「目的性」的出席區分所有權人會議，就公寓大廈的穩定性、競爭力上是有加成效果的；條例施行已超過30年，管理委員會為社區管理組織的主體角色，如何有效執行規約與區大決議事項，單靠管理事務人員(總幹事)的推動是不足的，如果能有效延續優秀管理委員的職責，給予肯定與尊重，避免「惡性的局部對抗」與「派系勢力堵絕」，作者認為透過區分所有權人會議或規約直接同意現任受肯定委員續任，跳過區域或棟別的「不客觀遴選」，當可讓委員受信任支持且有效、延續推動社區各項管理事務，方為社區真正之福。綜上而論，公寓大廈管理委員會中那些積極奉獻、成效卓著的委員，其「延續性」對整體公寓大廈管理事務有正面助益。法律範圍內適度的直接續任安排，兼顧了專業經驗與民主精神，為公寓大廈管理帶來穩定、效率與和諧，是成熟自治社區不可或缺的重要機制。

作者：張家榕／台灣物業優化精進協會創會理事長
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本文章來自《桃園電子報》。原文：投書／公寓大廈管理委員會的「延續性」探討