為什麼都更案對銀行來說是一個好生意？政策利多、風險低、還能衝業績！
M傳媒房產中心／M編
央行信用管制加上《銀行法》第72-2條的不動產放款總量限制，讓銀行對一般土建融案件縮手，利率拉到3%以上。但在這波房市寒流中，有一個領域卻逆勢成為銀行眼中的「績優股」都更危老案件。
為什麼銀行寧可對一般建商調高利率、嚴審貸款，卻願意用更低利率搶著做都更案？M編幫你拆解都更案對銀行的「三大誘因」。
一：法規鬆綁，自用比率降為20%，銀行參與意願大增
過去銀行參與都更的最大障礙，是《銀行法》第75條對「自用不動產」的嚴格規定。
根據《商業銀行投資不動產辦法》，銀行以原有不動產參與都更重建，取得的新不動產自用比率從原本的50%大幅放寬為20%。這項2017年修法的關鍵變革，讓銀行不再擔心「拿回太多房子用不完」的困擾。
更重要的是，銀行參與都更是「政策性支持」，不像一般土建融案會被央行盯上。央行第七波選擇性信用管制後，銀行對一般建商貸款趨嚴，但對都更危老案件卻「另眼相看」，因為這屬於配合政府政策，不會被列入打炒房的「黑名單」。
二：公辦都更利率超甜，1.5%～1.6%照樣搶著做
你可能以為銀行只愛高利率，但公辦都更案卻是例外。
以台北市最大的公辦都更案「南港之心」為例，由台銀出任管理銀行，聯貸金額約240億元。金融圈預估，這類公辦都更案的聯貸利率僅1.5%～1.6%，遠低於一般土建融的2.9%～3%。
為什麼這麼低的利率銀行還搶著做？因為：
風險極低：公辦都更有政府背書，不像一般建案可能遇到銷售不佳、建商倒閉的風險
指標意義：承作大型公辦都更案能提升銀行形象，展現「配合政策」的態度
帶動周邊業務：都更案完工後，分戶貸款、房貸業務自然落入主辦銀行手中
三：央行管制下，都更案成為銀行「避風港」
寶和建設總經理王董騏觀察，2025年開始，銀行幾乎清一色告訴建商「沒有額度」，甚至不願意承作一般土建融。但央行宣布銀貸資金回歸銀行自主管理後，銀行對都更危老案件的「積極度提升不少」。
為什麼？因為銀行要「衝業績」，但又怕踩到央行紅線。都更危老案正好符合三個條件：
政策支持：政府宣示將大力推動都更、危老重建，作為擴大內需的重要政策
風險可控：都更案通常位於精華地段，且經過政府審查，違約風險低
資金回報穩定：雖然利率低，但本金安全，符合銀行保守經營的原則
一位公股銀行主管直言，今年將鎖定「條件較佳、都更危老及社會住宅等案件優先評估」。民營銀行也開始搶進，聯貸案中「離岸風電、都更危老」已成為主要樣態。
銀行都更金融的實務案例
案例1：台銀「南港之心」聯貸案
金額：約240億元
利率：1.5%～1.6%
特色：台北市最大公辦都更案，結合交通轉運站、會展中心、辦公空間、住宅
案例2：公股銀都更融資動起來
趨勢：銀行不再「一句話打回票」，開始積極評估都更危老案件
原因：央行排除新青安後，不動產集中度大降，資金回到銀行自主管理
對一般建商的影響：排擠效應加劇
銀行資金優先流向都更危老案，意味著一般建商的土建融貸款會更難、更貴。
根據銀行實務，目前土建融利率區間在3%～4%之間，大型建商平均利率優於中小型建商。議價能力較佳的大型建商利率可能下降，但中小型建商因排擠效應，利率可能上升。
銀行主管坦言，即使《銀行法》第72條之2比率還有空間，銀行也不敢一次做太多一般土建融，就怕放款比率再度緊縮。但對都更危老案，銀行卻願意給予較低的利率。
M編總結：都更案是銀行的「三好學生」
綜合來看，都更危老案對銀行來說，就像是班上的「三好學生」：
政策好：配合政府政策，不會被央行盯上
風險好：有政府背書、地段精華，違約風險低
業績好：雖然利率低，但金額大、穩定，還能帶動後續房貸業務
在央行信用管制持續、房市量縮的2026年，都更危老案已經成為銀行土建融業務的「救命稻草」
對建商而言，如果想順利拿到融資，或許可以考慮轉向都更危老領域，或者找銀行合作時，多強調案件的政策配合度。
畢竟，銀行現在風向已經變成：「一般土建融？利率3%起跳，還要排隊。都更危老？利率好談，歡迎來談！」
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