老公寓跌到6折也沒人要！專家嘆「便宜治百病，但跌起來要人命」

老公寓跌到6折也沒人要！專家嘆「便宜治百病，但跌起來要人命」
M傳媒房產中心／M編

台北市房價下跌，最慘的是老公寓！
根據台北市地政局統計，2025年9月全市住宅價格指數較去年同期下修約2.51%，電梯大樓相對抗跌，但老公寓年跌幅高達7.05%，是大樓的3倍！
房產專家何世昌直言：「老公寓便宜治百病，但跌起來要人命。」即便老公寓均價只有48.1萬，是電梯大樓的6折價，但省下來的「價差」還是吸引不了主流購屋族。

網友怎麼看？「只剩都更價值」
有網友直接點出安全問題：「有些公寓最大的問題是安全，無關屋齡，是巷弄窄小，消防想救災都救不了。」這可不是危言聳聽，港媒報導香港宏福苑惡火後，東森新聞直擊北市老公寓，走廊、樓梯間被雜物、垃圾淹沒，消防栓被機車擋住，專家警告：「一旦發生火災，逃生困難。」

關於保值，網友更直接：「精華區地就貴啊，你當作買土地就好，上面的廢墟當成0殘值看待。」、「只剩都更價值。」、「都更房就是買一個夢，運氣好後代子孫可以受益，沒後代的，除非錢很多，不然幹嘛買個夢？」但也有人堅持地段才是王道，不能一概而論。

為什麼老公寓跌這麼慘？三大原因

第一，年輕人不買單
年輕人忙於上班，需要管理室代收包裹、冷藏外送；女性重視人身安全，有警衛的大樓讓安全感提升。買房時「口嫌體正直」，抱怨大樓公設高，最後還是選大樓。

第二，銀行估價保守
限貸令這把火燒得最旺的就是老公寓。銀行對屋齡高、又沒立即都更可能的物件估價相當保守，買方貸款貸不到，想賣也賣不掉，這就是最現實的資產套牢風險。

第三，都更夢太遙遠
老公寓「最後的希望就是重建」，若能成功參與都更，房價確實能翻倍翻身。然而，重建涉及多方權利分配與地主意願，流程動輒數十年。很多人抱著都更夢買進老公寓，最後卻發現自己「等了一輩子也等不到」。

雙北公寓指數已回到4年前
數據更殘酷！根據政大永慶房價指數，2025年第三季台北市公寓指數年跌10.1%，新北市年跌8.2%，且雙北公寓指數均已回落至2021年水準。
永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，公寓因屋齡高、貸款成數較低，加上投資需求減弱，在買氣放緩時更容易出現價格修正，跌幅高於大樓。

公寓真的不能買嗎？例外在這裡
不過也有專家指出，並非所有老公寓都慘跌。在精華蛋黃區（如大安、信義區）的指標型老公寓，或是在交通樞紐、優質學區周邊，因具備極高的土地價值與出租收益，價格依然維持穩健。今周刊也報導，有人買中山區32年老公寓，3年後轉手房價翻倍！關鍵在於「被城市政策照顧到的地段」政府推動都更、危老，或捷運、新商圈開發，這些區域的老屋才有翻倍潛力。

M編：老公寓跌到6折也沒人要，不是因為它便宜，而是因為它「不值那個價」
以前大家說「地點好，公寓就沒問題」，但2026年的邏輯變了：核心區大樓具備稀缺性與強大貸款優勢，房價強者恆強；老公寓除非地段無可取代且都更在即，否則在限貸令下，它就是銀行眼中的「邊緣產品」。

問題來了，你會為了那個不知道要等多久的「都更夢」，去承擔隨時可能縮水的房價嗎？