央行鬆綁第二戶貸款至6成也救不了！3月預售來客量年減3成，台南高雄「跌到個位數」
文／M傳媒 房產中心 M編
央行3月19日宣布微幅鬆綁房市管制，全台自然人第二戶購屋貸款最高成數由5成提高至6成。市場原本期待這波「善意」能為冷凍的房市帶來一絲暖意。
但數據顯示：政策激不起漣漪，連剛需也不買單了。
根據591新建案統計，今年3月六都暨新竹縣市的預售市況，整體單周來人量從去年同期的20組大跌至14組，年減幅近三成。台南與高雄來客量更雙雙跌到個位數，年減幅超過五成。
M編一句話：央行端出牛肉，但買方連看都不看。這不是政策無效，是市場信心已經崩了。
一、數字會說話：來客量年減3成，高雄台南「直接腰斬」
591新建案統計顯示，3月預售市場整體單周來人量僅14組，較去年同期的20組大幅下滑。
各縣市表現：
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台北市：相對抗跌，但來客量仍較去年同期減少
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新北市：來客量同步下滑，跌幅約2-3成
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桃園市：來客量明顯減少，年減幅超過3成
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台中市：來客量持續探底
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台南市：來客量跌到個位數，年減幅超過5成
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高雄市：來客量同樣跌到個位數，年減幅超過5成
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新竹縣市：來客量也較去年同期明顯減少
591新建案新聞課組長林哲緯分析，即便近期央行釋出善意，但一來放寬幅度不大（5成→6成），二來對於寬限期更未有進一步鬆綁，連最可能出手的「剛需買方」態度都開始退卻。
M編一句話：第二戶貸款從5成變6成，自備款還是要4成。對換屋族來說，壓力沒有實質減輕。
二、價格拉鋸戰：雙北新竹逆勢漲，桃園下修10.5％
儘管交易量冷清，預售開價卻呈現「分歧」走勢。
上漲組：
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台北市：平均開價每坪133.8萬元，年漲4.8％（漲幅最高）
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新竹縣市：年漲3.1％
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高雄市：年漲1.4％
下跌組：
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桃園市：3月新案多集中在大園、平鎮、楊梅等蛋白區，每坪開價從46.3萬元修正至41.4萬元，下修幅度高達10.5％
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其他縣市開價大致持平或微幅修正
住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，目前預售房價在各地區的分歧很大。以桃園為例，觀音地帶的預售新案回落單價2字頭，但青埔重劃區持續有新案在7字頭的高水位。
台北市更是明顯：蛋黃區房價持續賣出單坪200萬元以上，但二線地帶也有新案只需單價7字頭就有機會購得。甚至縮小到行政區，新北市板橋區的新板特區陸續見到單價百萬宅交易，但溪崑地區新案則5字頭可入手。
M編一句話：建商開價愈來愈「貼近市況」，不再堅持全市場統一價。好地段繼續創高，蛋白區乖乖讓利。
三、為什麼政策失效？三大原因解析
原因一：放寬幅度太小，換屋族無感
第二戶貸款成數從5成變6成，對換屋族來說，自備款還是要4成。以總價2,000萬的房子為例：
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舊制（5成）：自備款1,000萬
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新制（6成）：自備款800萬
雖然少了200萬，但800萬自備款對多數換屋族來說，仍然是天文數字。更何況，央行並未鬆綁寬限期，換屋族在出售舊屋前，必須同時負擔新舊兩筆房貸的月付金。
原因二：全球金融市場震盪，買方信心脆弱
近期中東戰爭爆發，全球金融市場大震盪，進一步削弱了政策利多效應。在高度不確定的環境下，即使是剛性需求，也會選擇「觀望」而非「進場」。
原因三：建商不願全面降價，買方也在等
陳炳辰分析，各家建商祭出各種讓利銷售政策都無法刺激買氣下，終究會在特定地帶的產品價格上讓步。但因為眼下交易量小，又不見個案亮點高價案來拉抬平均價格，新案價格曲線走平，交易市況偏清淡。
M編一句話：買方等降價，建商等政策。兩邊都在等，市場就卡在這裡。
四、哪些區域最危險？哪些相對安全？
高風險區域：
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桃園蛋白區（大園、平鎮、楊梅）：開價已下修10.5％，若買氣持續低迷，價格可能進一步鬆動
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高雄、台南來客量腰斬的區域：沒有人看房子，就沒有人買房子
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過去漲幅過大、供給量大的重劃區
相對安全區域：
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台北市蛋黃區：單價200萬以上仍有人買，顯示高端市場需求仍在
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新竹縣市：開價仍逆勢上漲3.1％，科技業剛需撐盤
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地段優越、供給稀少的區域
M編總結：房市「冷凍期」還會持續多久？
央行鬆綁第二戶貸款至6成，是政策面的「善意」，但從市場反應來看，這股善意並未轉化為實際買氣。
給購屋族的建議：
第一，不急的話可以再等等。目前市場仍處於「買方市場」，議價空間比過去兩年大。
第二，如果要進場，優先選擇自住需求穩定的區域（如雙北蛋黃區、新竹），避開供給過剩、來客量腰斬的蛋白區。
第三，不要只看「開價」，要看「成交價」。實價登錄才是真實行情。
第四，建商讓利已經在特定區域出現（如桃園蛋白區），可以多關注這些「價格鬆動」的地帶。
一句話總結：央行鬆綁第二戶貸款至6成，但來客量年減3成、高雄台南跌到個位數——政策利多救不了市場信心，房市「冷凍期」還沒結束。
M傳媒 房產中心
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