囤房稅2.0效應發威！「免稅小套房」不再免稅，超過3戶最高課4.8%

文／M傳媒房產中心 M編

囤房稅2.0上路後，過去不少「免稅小套房」如今不再無條件免稅。稅務局提醒，自然人持有現值10萬元以下的住家用房屋，全國限三戶免稅，超過戶數將無法免稅，甚至可能視為非自住住家房屋，課徵最高4.8％的囤房稅。

房屋稅差別稅率2.0（俗稱囤房稅2.0）自2024年7月1日上路，新制提高多屋族持有成本，其中過去常見的低總價小套房、老公寓或低現值住宅，也必須適用新規。

過去：低價屋不限戶數免稅

在囤房稅2.0上路之前，房屋現值低於10萬元以下的住家用房屋，不論持有多少戶，都可以免徵房屋稅。這使得不少投資客或多屋族，透過持有大量低現值小套房來規避房屋稅。

稅務局表示，過去這種「不限戶數免稅」的規定，確實造成部分多屋族將資產分散到低價房屋，藉此降低持有成本。

新制：全國限3戶免稅，超過最高課4.8%

新制規定，自然人全國僅限三戶可適用免稅。若超過三戶，超出的房屋將改按「非自住住家用房屋稅率」課徵，稅率依持有戶數累進，最高可達4.8%。

舉例來說，某甲在全國持有5戶現值10萬元以下的小套房。依新制規定，其中3戶可以免稅，另外2戶則必須按非自住住家用房屋稅率課稅。如果某甲同時還持有其他非自住房屋，總戶數可能推升到更高稅率級距，最高可達4.8%。

以房屋現值10萬元計算，免稅時每年繳0元；改按非自住稅率課徵後，每年可能繳2,600元至4,800元。雖然絕對金額不高，但對持有多戶的投資客來說，累積起來的持有成本增加相當可觀。

哪些房屋會受到影響？

這項新規主要影響以下幾類房屋：

• 低總價小套房：尤其是位於蛋白區或學區附近的出租型套房

• 老舊公寓：屋齡高、評定現值低的公寓單位

• 偏遠地區住宅：公告現值較低的住宅

• 產權複雜的低價房屋：持分較小的繼承房屋

稅務局建議，持有多戶低現值房屋的民眾，可以考慮以下做法：

第一，盤點全國持有的低現值房屋戶數。如果超過3戶，建議優先保留自住或實際使用頻率較高的房屋作為免稅戶。

第二，如果是出租用途，可評估是否加入公益出租人或包租代管，享有較低的房屋稅率（1.2%）。

第三，如果房屋老舊、使用效益低，可考慮出售或整合，降低持有戶數。

M編觀點

囤房稅2.0的設計初衷，是抑制空置與囤房，不是懲罰合法出租的房東。過去用「免稅小套房」規避房屋稅的作法，在新制下已經行不通了。

對於持有多戶低價房屋的屋主來說，現在是重新檢視資產配置的時候。與其讓房子空著被課重稅，不如考慮出租或出售，讓資產發揮更大的效益。

你名下也有低現值的小套房或老公寓嗎？戶數超過三戶了嗎？留言跟M編分享你的狀況。