桃園可負擔住宅被誤解？市府澄清：不是使用權住宅，是去商品化的產權制度
M傳媒 房產中心／M編
桃園市政府推動的「可負擔住宅」政策，近期在桃園市議會完成《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》三讀，後續將送中央審議核定。由於這是全台首創制度，也讓市場出現不少討論，包括有人質疑可負擔住宅只是「使用權住宅」、價格未必便宜、繼承人未來可能難以承接，甚至把貸款8成與建商銷售話術相提並論。
對此，桃園市都市發展局局長江南志接受媒體專訪時表示，近期部分說法是錯誤解讀，容易誤導民眾。市府強調，可負擔住宅不是單純的使用權住宅，也不是政府把房子出租給民眾，而是透過信託、限制轉售、政府買回與封閉交易機制，讓房子回到「居住使用」本質，避免變成炒作商品。
這套制度最核心的精神，不是「買到會增值的房子」，而是「讓買不起市場住宅的婚育家庭，能以可負擔價格取得穩定居住」。
江南志指出，過去台灣長期把住宅視為資產配置工具，很多人談房子時，第一個問題就是未來會不會漲、能不能增值、賣掉能不能賺。但對真正連一間房都買不起的家庭來說，最迫切的問題不是資產配置，而是能不能有一個穩定的家。
這也是可負擔住宅和一般市場住宅最大的不同。
一般住宅進入自由市場後，價格會跟著區域行情、資金、供需、投資期待波動。買方買進後，未來可以自由出售、轉租或處分，價格上漲時也能取得資本利得。但可負擔住宅的設計方向，是用較低於市場行情的價格提供給符合資格者，並透過制度限制轉售、轉租與套利空間，讓住宅資源持續留給有居住需求的人。
換句話說，可負擔住宅不是讓人買來賺價差，而是讓人買來住得穩。
針對外界質疑「可負擔住宅是使用權住宅」，市府說明，這不是單純只有使用權、沒有產權的制度。依桃園市府規劃，可負擔住宅會透過信託合約及相關管理機制，限制其在一般市場任意流通，目的不是剝奪購買者權利，而是防止政策住宅被拿去炒作。
市府也強調，承購者未來若住了30年、40年，建物若有都更重建機會，仍可依制度參與都更；下一代若符合資格，也有機會繼承並繼續居住。也就是說，政策重點不是「政府給你住一段時間就收回」，而是建立一個和自由市場不同的居住產權模式。
不過，M傳媒也提醒，由於可負擔住宅牽涉信託、繼承、買回、貸款、使用限制與交易平台，未來民眾真正要看的，不只是政策口號，而是正式契約怎麼寫。包括權利登記方式、信託期間、繼承條件、買回價格、出售程序、房屋毀損估價、都更參與權利，都必須在正式文件中講清楚。
在繼承問題上，市府也提出說明。若承購人過世，繼承人如果符合資格且願意繼承，可承接房產並繼續居住；若不願繼承，或不符合制度條件，則可透過市府買回或資產清算機制處理。若原本購屋款已繳清，市府可依制度買回，款項返還給繼承人；若貸款尚未繳清，則在清算後扣除未償還貸款，再將剩餘價值返還。
這代表，市府要傳達的重點是：可負擔住宅不是「人走了房子就被政府白白收走」，而是會有清算與買回機制。
但這裡也凸顯一個觀念差異。一般市場住宅的繼承，是繼承人承接市場價值，若房價上漲，繼承人可能取得增值利益；可負擔住宅的繼承，則是承接居住資格與制度內價值，不是承接自由市場漲價紅利。
這正是「去商品化」的核心，也是社會討論最需要說清楚的地方。
可負擔住宅不是沒有價值，而是它的價值不完全用市場價格衡量。它保障的是居住穩定、價格可預期、家庭可長期規劃，而不是房價翻倍、轉手套利。
至於貸款8成的問題，市府表示，已與公股銀行洽談專案方案。由於可負擔住宅有政府買回與封閉交易機制，銀行若遇到借款人無法負擔貸款，不必像一般房貸一樣進入漫長法拍程序，而是可透過市府買回機制降低債權風險，因此銀行端對貸款成數8成、30年期等方案，具討論空間。
這也說明，可負擔住宅的貸款邏輯和一般市場住宅不同。它不是靠自由市場價格支撐銀行信心，而是靠政府制度、買回機制與風險控管，讓銀行願意承作。
不過，外界仍有幾個問題值得持續追蹤。
第一，供給量是否足夠。如果可負擔住宅戶數有限，只能照顧少數家庭，政策示範意義大於實質解決力。
第二，資格設定是否公平。目前政策優先鎖定25歲以上、未滿45歲、婚育且無自有住宅家庭，但單親家庭、非婚生育家庭或高齡首購族是否被排除，也需要更細緻討論。
第三，價格是否真的可負擔。即使價格低於市價，買方仍要準備頭期款、房貸、管理費、稅費、裝潢與未來修繕成本，不能只看總價比市場低。
第四，契約透明度非常關鍵。可負擔住宅是新制度，民眾必須清楚知道自己買到的是什麼、不能做什麼、未來如何賣回、如何繼承、如何參與都更、如果貸款繳不出來會怎麼處理。這些細節如果沒有說清楚，市場疑慮就不會消失。
M觀點
桃園可負擔住宅真正要打破的，不只是高房價，而是「買房一定要增值」的傳統思維。
它不是一般商品住宅，也不是社會住宅，更不是單純使用權住宅。比較精準的說法是：它是一種被限制交易、被制度管理、以居住為目的的去商品化產權住宅。
一句話：可負擔住宅不是給人炒房的便宜貨，而是給人安身的制度房。成敗關鍵，不在口號，而在契約、透明度與執行細節。
