政策幫你進場，不會幫你還30年！富哥：新青安2.0要走精準補貼，不是普發優惠

中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

從2010年青年安心成家購屋優惠貸款，到2023年上路的精進版新青安房貸，青安系列政策已協助大量首購族取得第一間房。對許多無自有住宅家庭來說，低利率、長年期、寬限期與較高貸款額度，確實降低了購屋初期門檻。

但政策走到新青安2.0前夕，市場也必須誠實面對另一個問題：當首購優惠太好用，政策紅利是否也被房價吸收？ 當低利、長年期、長寬限期同時存在，是否也讓投資客、人頭戶、轉租套利有機可乘？

利率補貼該不該繼續？

現行新青安一段式機動利率約1.775％，比一般房貸市場利率明顯低。若未來補貼2碼退場，利率可能回到約2.275％。乍看之下，利率從1.775％升到2.275％，首購族月付壓力一定增加；但從市場比較來看，2.275％仍低於不少非政策型房貸利率，甚至仍具相當競爭力。

換句話說，新青安即使取消部分利息補貼，只要仍保留政策房貸架構、最長年期、一定額度與公股銀行承作優勢，對首購族來說，仍不是沒有吸引力。

真正該討論的，不是利率能不能永遠壓低，而是低利補貼有沒有補到真正需要的人。

優惠太好用，房價也被墊高

過去新青安最大的爭議，不是政府幫首購族買房，而是優惠組合太強。低利率降低持有成本，寬限期讓前幾年不用還本金，長年期又把月付壓低。這套組合對真正自住族是幫助，但對部分投資型買方來說，同樣具有高度誘因。

當買方因為利率低、月付低而提高購買能力，市場價格也容易跟著墊高。最後政府補貼利息，賣方與建商享受價格支撐，首購族卻可能只是用更長貸款追更高房價。這不是政策原意。

新青安2.0應改成「精準補貼」

所謂精準補貼，不是完全取消優惠，而是把優惠用在最需要的人身上：

• 中低所得、真正無自有住宅、購買合理總價、自住使用、育有未成年子女或有婚育需求的家庭：可以保留較高支持

• 高所得、高總價、高槓桿或非自住風險較高的買方：不應享有同樣補貼

利息補貼也不一定要一次取消，可以採取分年、分階段退場。前幾年協助首購族度過成家初期壓力，之後逐步回到市場利率，讓借款人提前適應正常房貸成本，也降低政府長期財政負擔。

這樣的設計，比「一律補貼」更合理，也比「一次取消」更溫和。

銀行不能只放款，不控風險

公股銀行端的意見也值得重視。銀行是政策執行者，也是授信風險承擔者。實際核貸時，銀行最清楚哪些案件是真自住、哪些借款人現金流較緊、哪些物件轉手性較弱、哪些區域供給壓力偏大。

如果政策只要求銀行持續提供低利房貸，卻沒有相對應的風險控管，未來寬限期結束、利率上升或景氣反轉時，風險會回到借款人與銀行身上。

新青安2.0若要兼顧居住正義與金融穩定，至少要抓住三個原則：

第一，補貼要精準。 不是所有首購都同樣需要補貼，高所得與高總價買方不應和中低所得首購族拿一樣的優惠。

第二，利率要可退場。 可以前期支持，但不能永久壓低。補貼越久，越容易被市場價格吸收。

第三，貸後要查核。 享受政策優惠，就應落實自住，不應轉租、人頭申貸或短期套利。

首購族需要的是合理利率、穩定貸款與可負擔房價，不是被低利率推著去買更貴的房子。若政策補貼最後被房價吃掉，真正受益的就不一定是青年，而可能是賣方、建商與投資市場。

一句話：首購可以幫，利率可以甜，但補貼不能變成炒房。新青安2.0要救的是青年成家，不是幫市場再墊一輪價格。