老房拆了沒註銷？囤房稅2.0時代，小心「幽靈屋」讓你稅率跳三級

文／明深地政士事務所主辦代書嚴意情（情情來了）

各位朋友，我是情情。今天要來講一個代書事務所最常遇到的「啊！我忘記了！」慘案。

最近很多客戶來辦繼承或買賣，順便問我：「情情，我老家那間房子早就拆掉了，怎麼國稅局還把我算成多一間房子？稅率被調高，稅單多好幾千塊！」

答案很簡單：房子拆了，不代表稅籍自動消失。 你拆掉的廢墟，在國稅局眼裡還活得好好的，繼續佔你一戶名額、拉高你的全國歸戶數、讓你適用更高的稅率。今天情情就用代書的角度，幫你把這件「小事」的嚴重性一次講清楚。

囤房稅2.0上路，多一間「幽靈屋」稅率直接往上跳

為什麼這件事現在特別重要？因為囤房稅2.0（房屋稅差別稅率2.0）已正式上路，非自住住家用房屋採「全國歸戶、全數累進」，稅率從2.6%起跳，最高可達4.8%，視納稅人全國持有非自住房屋的戶數而定。

簡單說，你名下非自住房屋越多，適用的稅率就越高。而「已拆除但未註銷稅籍」的老屋，就會被計入這筆帳，讓你憑空多出一間根本不存在的房屋，稅率直接往上跳一級甚至好幾級。澎湖縣稅務局就直言，老舊房屋原地重建、舊屋未辦註銷，或老屋坍塌至不堪居住程度卻未辦停免徵，都會虛增房屋持有戶數，造成適用較高稅率。

情情幫你試算：假設你原本全國有3間非自住房屋，適用稅率2.6%。但有一間老屋拆了沒註銷，國稅局認定你有4間，稅率跳升到3.2%。以房屋現值100萬計算，一年就差6,000元。如果是多屋大戶，從3.2%跳到4.8%，那差距就更可觀了。

更麻煩的是，房屋稅新制下，住家用房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅，但設下限制：必須是自然人持有，且全國最多以3戶為限，第4戶起不再享有免稅優惠。也就是說，你拆掉的那間老屋如果沒註銷，它不只可能讓你多繳稅，還可能佔掉你寶貴的免稅額度。

不只非自住房屋受影響，連自住房屋的優惠稅率都可能被拖累。

房屋稅新制下，本人、配偶及未成年子女全國僅有1戶房屋，該戶供自住使用且房屋現值在一定金額以下者，稅率可從1.2%調降為1%。但如果納稅義務人名下有一間已拆除卻未註銷的老屋，導致全國歸戶後房屋仍在2戶以上，就會喪失適用最低稅率1%的機會。

情情在實務上還遇過一種狀況：客戶要申請低收或福利補助，去申請全國財產總歸戶清單，結果發現一間早就拆掉的房子還掛在名下，差點影響補助資格。這不是多繳稅而已，是會影響到真正的福利權益。

什麼時候該申報？稅務局說得很清楚：房屋若已完全拆除，應於拆除完成之日起30日內，向房屋所在地之地方稅稽徵機關申報註銷房屋稅籍。

為什麼要這麼急？因為經派員查證屬實後，稅務局會自拆除日當月份起註銷稅籍並停止課徵房屋稅。如果你逾期申報，又沒有其他足以證明房屋拆除日期的資料（例如地政機關核發的建物滅失登記資料或建管單位核發的拆除執照），那就只能自申報日當月份起註銷，無法追溯至實際拆除日期。

情情翻譯：你3月拆房子、8月才想起來要申報，如果拿不出拆除證明，那3月到8月這段期間的房屋稅你還是要繳。雖然金額可能不大，但就是白白送錢給政府。

稅務局特別提醒，房屋拆除前、後，請記得拍照（應有日期）存證，並即時向房屋所在地之地方稅稽徵機關申報，以維護自身權益。

為什麼拍照這麼重要？因為如果你逾期申報，那張有日期的拆除照片，就是你可以拿出來證明「我真的是在那一天拆的」的關鍵證據。有了這張照片，稅務局才有可能追溯至實際拆除日期註銷稅籍，而不是從你申報的那一天才開始算。

申報方式也很簡單，可以透過各縣市稅務局的線上申辦系統、臨櫃辦理，或下載「房屋稅減免、更正、註銷申請書」填寫後送件。台中市稅務局也提供免費服務電話0800-000321或04-22585000按1接全智慧客服中心，有專人協助。

囤房稅2.0上路後，「房屋有沒有拆乾淨」不再只是實體問題，更是稅務問題。拆了沒註銷，那間房子在國稅局眼裡就還活著，繼續佔你一戶名額、拉高你的全國歸戶數、讓你適用更高的稅率。

三個重點記起來：第一，拆除後30天內要去申報註銷稅籍。第二，拆除前後記得拍照存證，尤其是要有日期。第三，逾期申報拿不出證明，就只能從申報日開始算，前面的稅還是要繳。

房子拆了不報，就像幽靈戶口沒註銷，國稅局照樣算你人頭、課你稅金。囤房稅2.0時代，少一間就是省一筆，該註銷的趕快去辦。

本文作者為明深地政士事務所主辦代書嚴意情（情情來了），專精不動產交易、繼承贈與稅務規劃。如有稅籍註銷或房屋稅相關疑問，歡迎來電或私訊諮詢。