央行6月理監事會將登場！建商籲放寬高價住宅認定 專家：鬆綁意義真的不大
M傳媒／綜合報導
6月中旬中央銀行理監事會即將召開，建築業界期待央行檢討已沿用10多年的高價住宅認定標準，主張門檻應隨房價上漲同步調高。然而，另一派觀點認為，此時放寬高價住宅認定標準，等於向市場釋放「房價只漲不跌」的錯誤訊號，恐引發新一波炒房熱潮。
建商主張：門檻10年沒調，房價已漲一倍
目前台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元的高價住宅認定門檻，與現今房價水準存在明顯落差。以台北市精華區房價動輒每坪200萬元以上為例，7,000萬元總價換算下來僅約35坪，扣除車位後實際居住空間有限，已難稱得上豪宅，反而是一般家庭換屋產品。
部分建商為避免產品落入高價住宅範圍，不得不大量規劃小坪數住宅，長期下來恐不利住宅市場健全發展，民眾合理居住需求應朝3房以上產品發展，而非被迫朝小宅化方向走。
反對理由一：7,000萬不是豪宅？數字會說話
反對放寬的觀點認為，7,000萬在絕大多數台灣人眼中，絕對是「天價」。
根據主計總處統計，2024年台灣受僱員工年薪中位數約52萬元。7,000萬的房子，相當於一個人不吃不喝134年才能買得起。即使是雙薪家庭年收入200萬元，也要35年不吃不喝。建商口中「一般換屋產品」，對99%民眾來說，是一輩子都摸不到的價格。放寬門檻對一般民眾沒有任何好處。
反對理由二：鬆綁等於政府認證「房價還要漲」
央行高價住宅管制是為了抑制投機、控制銀行風險。如果現在調高門檻，等於政府公開承認「房價已經漲到這個程度，所以我們把標準往上拉」。
這種訊號一出，市場會怎麼解讀？「政府覺得7,000萬很正常」、「央行認證房價還會繼續漲」?
反對理由三：建商喊「被迫蓋小宅」，問題不在門檻
建商說高價宅門檻讓他們「被迫蓋小宅」，這個說法值得商榷。
事實上，小宅化是房價高漲下的市場結果，不是政策造成的。因為總價高，年輕人買不起大坪數，建商自然傾向蓋小坪數、低總價產品。即使放寬高價宅門檻，建商也不會回頭去蓋大坪數，因為根本賣不掉。
換句話說，建商不蓋大坪數，不是因為政策限制，是因為市場買不起。把責任推給央行門檻，是搞錯方向。
賣厝阿明觀點
建商說7,000萬在台北只是「一般換屋產品」，阿明聽了直搖頭。
對年收不到百萬的一般家庭來說，2,000萬的房子都買不起了，何況7,000萬？建商口中的「一般」，跟民眾認知中的「一般」，完全是兩個世界。
阿明不是反對檢討政策，但調整門檻要考慮社會觀感。如果真的要調，幅度也應該有限，不要讓人有「政府帶頭挺豪宅」的負面印象。更重要的是，調整門檻的同時，要配套加強對投機客、多戶持有的管制，不能讓高端市場借機炒作。
關於新青安2.0：排富可以，排老要分流
除了央行信用管制，新青安2.0的輪廓也逐漸浮現。市場盛傳的版本包括年收入200萬元排富條款、房屋總價限制、提高資格審查門檻，以及「房貸年限加年齡不得超過80年」的規定。若相關規畫成真，未來50歲以上首購族群恐將被排除在外。
阿明認為：排富條款爭議不大，但「排老」不該一刀切。 50歲以上仍有許多大齡首購族，有人年輕時幫家裡還債、有人中年離婚重新開始、有人退休後想搬到離兒女近一點的地方。他們也是首購，只是比較晚才開始。
資源有限要有優先順序，但不代表可以直接把人踢出門外。阿明建議分流處理：50歲以下維持新青安，協助有婚育壓力的年輕族群；50歲以上另訂「無自用住宅購屋專案」，條件可以嚴格一點、補貼可以少一點，但不應直接排除。 這樣才能真正照顧到所有需要幫助的首購族。
M編；央行若鬆綁可能觸發股市資金回流，引發新一波炒作氛圍。
平心而論，7,000萬門檻在10年前確實是「豪宅線」，但房價上漲後，這個數字在台北市精華區確實已非頂級產品。然而，調整門檻的政治效應與市場訊號，遠大於實質意義。一旦放寬，外界解讀必然是「政府認證房價續漲」，這對穩定房市沒有幫助。
M編認為，與其調高門檻，不如思考如何增加中階住宅供給、協助換屋族順暢交易。否則，門檻再怎麼調，一般人還是買不起。政策要照顧的是多數人，不是少數換屋族。
