都更90%同意還是動不了？專家：不是門檻不夠高，是需要政府替公共利益背書

都更90%同意還是動不了？專家：不是門檻不夠高，是需要政府替公共利益背書

M傳媒／綜合報導

很多人以為，都更只要同意率過了法定門檻，送進市府審議，接下來就等著拆屋、蓋新房、分回新家。但真正走過都更流程的人都知道，現實沒有這麼簡單。

一個都更案即使拿到八成、九成住戶同意，只要最後卡在少數不同意戶，仍可能拖上十年、二十年。對多數同意戶來說，最無奈的不是不知道門檻在哪裡，而是明明過了門檻，案子卻還是卡住。這也讓台灣都更長年陷入一個尷尬局面：法律上看似採多數決，實務上卻常常像共識決。

有建設業者直言，問題不只是「同意率不夠」，而是都更制度在執行端缺少一套讓政府敢於介入的正當性架構。換句話說，都更過門檻是一回事，能不能真正動工，又是另一回事。

依照《都市更新條例》規定，不同類型都市更新案有不同同意比率門檻。很多地主與住戶以為，只要達到法定同意比例，就等於取得改建保證。但真正卡關的地方，往往不是送件資格，而是後續審議、權利變換、拆遷協調，以及少數不同意戶是否願意配合。

尤其一旦走到代為拆除或遷移階段，地方政府面對的壓力就不只是法律條文，而是社會觀感、政治風險與憲法層次的權利衝突。對政府來說，只要房子不是海砂屋、紅單危樓，沒有立即明顯公共危險，要啟動公權力介入私人財產，就很容易被外界質疑是不是在幫建商強拆。

這也是都更核心矛盾：多數同意戶認為自己也有權利追求安全居住、改善老舊環境、降低地震風險；不同意戶則主張財產權、居住權與原居住生活不應被多數人剝奪。當兩邊權利都不是空話，政府如果沒有足夠清楚的公共利益理由，就很難有底氣往前推。

過去社會對都更最敏感的地方，就是擔心公共利益被包裝成私人開發利益。若一個案子只是讓地主分回更多坪數、讓建商取得利潤、讓市容看起來比較新，這樣的理由很難說服社會接受公權力介入。司法院釋字第709號之後，都更程序更被要求重視正當行政程序、資訊揭露與利害關係人參與，這也讓地方政府在面對爭議案時更加謹慎。

因此，真正要讓都更動起來，不能只喊提高同意率，也不能只要求政府「依法代拆」。更重要的是，必須重新回答一個問題：這個都更案除了讓原地主與實施者受益之外，對整座城市到底貢獻了什麼？

專家認為，未來都更若要取得更強的正當性，就必須把「積極公共利益」做出來，而不是只把公共利益寫在報告書裡。舉例來說，若更新案能提供社區急需的公托、公幼、長照空間，或釋出人行道、退縮綠帶、改善無障礙環境，甚至配合都市計畫打通瓶頸道路、改善停車與消防動線，政府在面對爭議時才比較能說清楚：這不是單純幫建商推案，而是在改善整個街廓與社區公共環境。

問題是，現行制度對願意提供公共利益的實施者，誘因仍然不足。建商願意讓利、捐公益設施，實務上仍可能一樣排隊審議、一樣面對跨局處協調、一樣卡在拆遷程序。如果多做公益沒有換來更明確、更可預期的行政效率，市場自然不會積極投入。

因此，未來都更制度若要突破，關鍵可能不是再把同意門檻調高，而是建立「公共利益換行政效率」的明確機制。當實施者提供的公共貢獻達到一定標準，例如托育、長照、社宅、人行空間、道路改善、消防救災動線等指標，政府就應該提供跨局處一站式審查、審議加速與更明確的拆遷協調程序。

這樣的制度設計，才能把都更從「建商與地主分利益」的零和賽局，轉成「社區、城市、住戶共同受益」的公共工程。

M編:都更卡關，問題不只是同意率

同意率是進門票，不是動工保證書。八成、九成同意，代表案子有推動基礎，但不代表政府可以忽略少數人的財產權與居住權，也不代表公權力可以沒有正當性就直接介入。

真正的關鍵，是都更案能不能把「公共利益」講清楚、做出來、讓市民看得到。

如果更新只是讓房子變新、地主分回更多、建商賣出更高單價，政府當然會怕被貼上圖利標籤。但如果更新案能提供公托、長照、綠帶、人行空間、道路改善、防災機能，並且讓社區居民實際受惠，那公權力介入的正當性就會大幅提高。

台灣都更要走出泥淖，不能只靠提高同意率，也不能只靠地方政府硬起來。真正需要的是一套清楚的交換邏輯：你創造越高公共利益，政府就給你越高行政確定性。否則，即使同意率90%，都更還是可能卡在最後一哩路；而老屋繼續老、危險繼續存在、多數住戶的安全居住權也只能繼續等待。