房地合一稅方向對了，但配套沒跟上！阿明：低利率、高成數、寬限期才是房價暴漲的真正元兇

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房地合一稅推動，阿明舉雙手贊成。但老實說，這幾年房價會漲成這樣，問題根本不在房地合一稅，而是配套措施一大堆漏洞，加上貸款條件太寬鬆，讓民眾從「租不如買」變成「買不起只能租」。

前央行總裁彭淮南始終認為，處理房價問題不能只靠單一工具，必須從需求面、供給面及制度面三管齊下。其中，不動產租稅措施（如加重利得稅、交易稅及持有稅）對平抑房價的效果最佳，而利率政策作為第一道防線，是「大而不當的工具」。

基於這樣的理念，彭淮南在央行總裁任內全力協助財政部推動房地合一課稅。2015年初，時任財政部長張盛和拜訪彭淮南，表示法案遭遇困難。彭淮南當場答應全力協助溝通，親自拜會智庫、協調在野黨、致函尋求蔡英文支持。最終法案於2015年6月5日三讀通過，2016年1月1日起實施。

彭淮南的堅持沒有錯。房地合一稅實施後，短期投機客確實退場了，一年內買賣要課45%的重稅，誰還敢炒短線？

房地合一稅擋得住投機，擋不住資金行情

為什麼房價沒跌？因為房價上漲的真正動力，從來不是短期投機客，而是低利率環境下的資金行情。

貸款利率1.3%、1.5%，貸款成數8成甚至85成，還有5年寬限期「只繳息不還本」，加上房價漲了還可以轉增貸把錢再套出來，繼續享有寬限期，這種條件下，買房的持有成本極低，現金流壓力極小。大家算一算，租房子不如買房子，全部擠進場，房價當然一路往上。

阿明直接說，過去幾年房價暴漲，最大的推手是這四件事：低利率、高成數、寬限期、轉增貸。

房地合一稅擋住了短期進出，但中長期持有的人可以透過轉增貸繼續套錢出來，根本沒在怕。

房地合一稅剛上路時，取得成本認定超寬鬆，導致一堆亂象。有人把前手的契稅、印花稅當自己的費用報。有人根本沒裝修，卻開假發票虛報。還有人合約弄丟，想拿實價登錄當成本….。

實價登錄變成「房價教科書」：以前資訊不透明，買方還能殺價；現在上網一查就知道上一筆成交價，屋主開價直接「實價加一點」，價格變得僵硬、只漲不跌。加上資訊有時間落差、假合約、AB約、裝潢費灌水等問題，參考價值大打折扣。

預售屋紅單、轉售無法可管：紅單在簽約前就可以轉手，一張賺幾十萬；預售屋合約在交屋前也可以轉售，讓投資客在房子還沒蓋好就賺一波出場。政府直到2021年才通過《平均地權條例》修正案，但在此之前，預售屋炒作已經把房價推上好幾層樓。

法人持有成為避稅管道：個人賣房短期要課45%，公司賣房只要20%。投資客用公司名義買房，合法避稅。政府後來雖修法納入，但已經是2021年的事了。

低利率時代，買房的月付金（寬限期內）比租金還低，加上房價一直漲，「租不如買」變成全民共識。大家搶著進場，房價越推越高。

但現在呢？央行升息了、寬限期結束了、貸款條件收緊了。當年買房的人，月付金從寬限期內的2萬，變成現在本息攤還的3萬、4萬。收入沒增加，房貸卻變重了。

同時，房價已經漲到一個離譜的程度，新進場的年輕人根本買不起。結果就是：早期進場的人勉強撐著，後進場的人被洗出市場，從「租不如買」變成「買不起只能租」。

2016年房地合一擋住短期投機，但沒擋住資金行情。

彭淮南當年說，處理房價問題須從需求面、供給面及制度面三管齊下。房地合一稅是制度面的重要工具，但如果沒有配套，沒有嚴格的實價登錄、沒有預售屋管制、沒有法人課稅的漏洞修補、沒有貸款條件的審慎控管，這個工具的效果就會大打折扣。

真正的問題是：政府一方面用房地合一稅打炒房，另一方面又用低利率、高成數、寬限期鼓勵民眾買房。左手打、右手推，政策矛盾，效果當然打折。

中央銀行必須在「穩定房價」和「刺激經濟」之間做出取捨，不能既要又要。否則，民眾從「租不如買」到「買不起只能租」的困境，永遠不會改變。