容積獎勵換青年宅？阿明舉雙手贊成！這招比社宅更有感
文／賣厝阿明
最近產業界拋出一個新構想，阿明看到後忍不住拍大腿：這個方向，總算有人想對了！
什麼構想？就是在公辦都更案中，把容積獎勵上限提高到1.5倍，換取建商提供一定比例的「青年優惠宅」。消息一出，有人贊成、有人懷疑，今天阿明就來跟大家聊聊，為什麼我對這個想法舉雙手贊成。
先講結論：這是在「把餅做大，分一塊給年輕人」
很多人在問：都更的增值，本來是誰的？
照現在的玩法，都更後的價值大多進了地主和建商口袋。地主開心換新屋，建商賺到利潤，看起來大家都好。但年輕人呢？年輕人只能看著房價越漲越高，然後越來越買不起。
這個新構想厲害在哪？它不是去搶地主的餅，而是把餅做大，再從新增的那塊裡切一部分給年輕人。
容積獎勵從1.5倍往上加，代表總樓地板面積變多、總價值變高。從這個「新增價值」中提取一定比例作為青年優惠宅，對地主和建商來說，損失的不是他們原本預期的利益；對年輕人來說，卻多了一個買得起的管道。這叫什麼？這叫雙贏！
青年優惠宅不是社宅，這點很重要
很多人一聽到「政府持有產權」、「限制轉售」，馬上皺眉頭：「啊不就社宅？」
錯！大錯特錯！社宅是「租」，青年優惠宅是「買」。租房子永遠是幫房東繳房貸，買房子才是真正累積資產。年輕人需要的，是一個可以安身立命、可以成家立業的「家」，不是一個隨時可能被收回的「臨時住所」。
重要的是設計了限制轉售機制，你可以買，可以住，但不能隨便轉賣炒高價錢。這就解決了過去政府賣平價宅最大的痛點：一堆人搶到後轉手賣掉，賺價差，真正需要的人反而買不到。
獨立管理這招高明！社宅不會變「鄰避設施」
過去社宅或合宜住宅最常遇到的問題，就是「混居爭議」社區裡一邊是賣給一般人的商品房，一邊是政府補貼的住宅，兩邊住戶互相看不順眼。
這次的構想特別提到：社宅棟別獨立管理、公設分離，但地下室共構連通。
阿明看到這段直接按讚！平常生活各過各的，不會有「你們住補貼房還來用我們公設」的糾紛；但地下停車場共構，又不會浪費土地資源。這種規劃思維，明顯是有聽進過去失敗案例的教訓。
有人會說：「建商已經賺很多了，為什麼還要給他們容積獎勵？」
阿明必須說，這個想法很危險。如果政府用「強制規定」的方式，要求所有都更案都要提撥一定比例給政府，結果就是：建商覺得划不來，乾脆不玩了，都更案直接停擺。最後受害的是誰？還是那些等著老屋翻新的地主，和等著買房的年輕人。
這次的構想用的是「誘因機制」你願意提供青年宅，我就給你更高的容積獎勵。這不是懲罰建商，而是讓建商「願意多做一些公益」。對建商來說，多出來的容積可以創造更多利潤；對年輕人來說，多了一個買房的機會。這叫正和遊戲，不是零和。
我知道一定會有人說：「這會不會圖利建商？」、「容積給太高會不會影響環境？」這些疑慮都有道理，也確實需要審慎評估。
但阿明想問：如果什麼都不做，年輕人的買房夢會自己實現嗎？不會。
與其在那邊罵房價、罵建商、罵政府….不如認真看待每一個可能的解方。
這個構想或許還有很多細節需要討論，但方向是對的，用都市更新創造的價值，回頭來幫助年輕人成家。希望政府認真評估，儘快推動試辦。讓年輕人看到，這個社會沒有放棄他們。
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