股市3萬5狂歡，房市卻在ICU急救！張惠山：別被熱鬧騙了，真正的風險才剛要來
文／群洋國際地產集團總經理 張惠山（山哥）
台股氣勢如虹，一舉攻上35,000點大關，市場歡聲雷動，資金瘋狂湧入，甚至開始有人討論4萬點的可能性。但在同一時間，房地產市場卻是另一番慘澹景象，2025年全年房屋移轉棟數僅約26萬棟，創下近9年新低；北台灣待售新建案突破1,500案，近半數建案單周成交掛蛋。
一邊是火焰，一邊是冰霜。這種「非對稱」極端分化，真的只是單純的景氣循環嗎？還是台灣經濟正在醞釀一場結構性失衡的風暴？
資金集中不是好事，風險正在單點放大
當大量資金集中於單一市場，短期內看似熱鬧，長期卻可能累積風險。市場情緒一致、預期單向、槓桿提高，這些都是典型的過熱徵兆。
根據房市專家觀察，今年開春後，「股轉房」的買盤已經陸續出籠。部分投資人在股市賺得盆滿缽滿，開始將獲利了結的資金轉進房市逢低布局。但問題是，這種置產型買盤對市場整體熱度的拉抬有限。真正需要貸款的換屋族、首購族，仍被高利率和貸款成數限制卡死。
當信用管制長期壓抑不動產市場，資金被迫集中於資本市場，風險就會在同一個地方累積。一旦股市修正，衝擊將更集中、更劇烈。我在新北房市第一線觀察到，資金確實沒有消失，而是在「挑食」只進股市、只進蛋黃區，就是不願流向能帶動實體經濟的廣泛領域。
房市不是過熱，而是已經轉冷
過去幾年，政府為抑制房價，實施高強度信用管制與貸款限制，確實有效壓抑了交易量與市場預期。但問題是：市場已經降溫了，政策還該維持同樣的強度嗎？
根據央行最新公布的理監事會議紀錄，截至2025年11月底，不動產貸款集中度為36.70%，雖較高點下降，但仍高於央行警戒值36%。全台預售屋均價從管制時的53.04萬元微漲至58.99萬元，上漲11.23%。
但這些數據掩蓋了一個事實：交易量已經凍結。北台灣新建案市場的「住展風向球」在1月僅35分，是2021年中旬疫情三級警戒以來的單月最低分。單周平均成交組數僅0.9組，將近一半的建案面臨成交掛蛋的窘境。
房地產不是單一產業，它連動營造、建材、設計、代銷、仲介、金融、保險與龐大的就業人口。當交易量長期低於正常水準，意味著開工量下降、就業機會減少、投資意願收縮。若政策強度未隨市場變化調整，可能產生交易凍結、都市更新延滯、營造產業收縮、相關就業壓力上升等副作用。
資金外流與資產錯置正在發生
更值得警惕的是，部分資金已經開始轉向海外不動產市場。這不是偶發現象，而是資本在尋找相對穩定預期的自然結果。
當本地實體投資受到壓抑，而股市承擔過多資金，結果就是：實體經濟降溫、資本市場升溫、風險集中化。這種錯置若持續擴大，將形成結構不平衡。
房市專家指出，2026年資金流動將變得更加快速，股市與房市的「短期脫鉤」現象會加劇。資金快速流動下，股市成為「即時反應市場」，而房市仍是「延遲反應資產」。
危機不是單一市場，而是節奏失衡
當政策長期維持高強度壓抑，卻未隨市場降溫調整，可能產生三種連鎖反應：
房市長期低迷導致產業縮減：從營造到室內設計，整條產業鏈都在承受壓力
股市資金過度集中導致波動加劇：資金卡在同一籃子，風險無法分散
資金外流削弱本地投資動能：資本流向海外，本地實體經濟失去支撐
這不是單一市場的問題，而是經濟節奏失衡。馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，雖然成交量已從去年第三季的低點回升，預售屋單月成交件數從2,400多件回到4,000件水準，但仍遠低於正常水準的6,000到8,000件。
換句話說，房市只是從「接到病危通知」變成「還在加護病房」，離真正的健康還很遠。
政策需要動態調整，而非僵化延續
這並非主張全面鬆綁信用管制，而是主張精準分流，區分投機需求與自住、換屋、都市更新需求。
在市場已顯著降溫的情況下，是否有必要維持同樣強度的信用緊縮？是否應針對都市更新提供合理融資支持？是否應讓正常交易回到穩定區間？
政策的目標應該是維持整體經濟的平衡與韌性，而不是壓制某個特定市場。一端過冷，一端過熱，最終都會回到同一個結果，不穩定。
給購屋族與投資人的真心話
在新北房市第一線多年，我必須說：市場永遠在變，唯一不變的是對客戶的承諾與專業的堅持。
對購屋族而言，與其等待房價全面崩跌的幻想，不如積極調整策略適應「新規則時代」。我主張「與其期待風向改變，不如調整自己的船帆」。優先關注有實質需求支撐的區域，並在財務規劃上更加保守，準備充足的自備款。
對賣方而言，尤其在供給量大的區域，應務實調整價格預期。僵持不降價可能導致長期滯銷，適度讓利方能加速成交。
真正的風險，往往在熱鬧之中
股市3萬5千點，情緒高昂，資金狂湧，但這往往不是風險最小的時候。真正值得警惕的，是資金是否被迫集中？實體經濟是否被壓抑？結構是否開始傾斜？
當股市熱、房市冷的極端分化出現時，我們不能只看到股市的熱鬧，更要看到房市背後那條正在被擠壓的產業鏈，以及那些被政策誤傷的自住需求。
若不及時檢討政策節奏，今天的熱鬧，可能成為明天的波動來源。
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