桃園可負擔住宅卡關！中央喊「回歸只租不賣」 市府反擊：居住正義不必二擇一

M傳媒／綜合報導

桃園市首創「可負擔住宅」政策，市長張善政昨日親赴行政院會，爭取中央盡速核定自治條例。然而，內政部當場回應，建議回歸住宅法「只租不賣」精神，引發桃園市府強烈不滿。這場中央與地方的「居住正義之爭」，到底在吵什麼？

政策核心：賣的是「永久居住權」，不是產權

桃園市推出的「可負擔住宅」，核心概念與傳統社宅完全不同。

價格約市價五至六成，民眾買的是「永久居住權」，不是房屋產權。透過限制轉售及交易機制，確保住宅以自住為主要用途，以家庭負擔能力而非市場行情作為訂價依據，讓住宅「去商品化」。

申請資格鎖定25至45歲、已婚育兒、無自有住宅的年輕家庭。目前全桃園市可釋出107戶，預計2030年累計釋出1,000戶，未來每年穩定提供500戶。

張善政在院會中表示：「年輕人不是不想成家，擔心買不起房子，看不到未來。」市府歷經三年、百場會議，建立「自住不炒房」的完整制度。

中央疑慮：只租不賣vs.可轉賣

內政部次長董建宏指出，《住宅法》第三條明定社會住宅「只租不賣」。可負擔住宅相對能照顧的民眾比較少，加上居住時間較長，且轉賣過程中可能造成物權爭議及後續行政管理問題，建議回歸住宅法規定。

內政部長劉世芳則表示，可負擔宅介於社宅和自有住宅之間，政策中包含容積獎勵、是否能用信託或融資等議題，將跨部會共同討論並協助審查。

簡單說，中央的疑慮主要有三點：

第一，與住宅法精神牴觸。 住宅法明定社宅「只租不賣」，可負擔住宅允許「居住權轉讓」，是否符合立法意旨？

第二，物權爭議。 民眾買的是「永久居住權」而非產權，這種新型態的權利義務關係，在法律上如何定位？轉賣時如何規範？

第三，行政管理問題。 限制轉售、資格審查、價格管控等機制，長期執行是否可行？

桃園的反擊：居住正義不必二擇一

面對中央的回應，桃園市都發局長江南志直言：「內政部未完整了解自治條例內容。」

他強調，桃園市府仍持續興建社宅，與可負擔住宅政策沒有排擠問題。購屋者須透過信託方式取得長期居住權，未違反任何規定。市府把住宅與社會福利綁在一起，透過政策補貼房價，就不能讓住宅自由買賣。

江南志還說，可負擔住宅提供婚育家庭在「租屋」與「市場購屋」之外的第三種選擇，與社宅政策並行不悖。「居住正義不必二擇一」，將盡速拜會中央說明。

關鍵差異：桃園版vs.新加坡組屋

外界常將桃園可負擔住宅與新加坡組屋類比，但兩者有本質上的不同。

新加坡組屋是「產權制」，民眾買斷房屋所有權，滿一定年限後可在市場自由轉售，差價歸屋主所有。新加坡政府透過嚴格控管供給、限制轉售條件、強制儲蓄制度等手段，確保組屋不被炒作。

桃園可負擔住宅是「居住權制」，民眾買的是「永久居住權」而非產權，價格約市價五至六成，透過信託方式取得，轉售受到嚴格限制。

這個差異，正是中央「物權爭議」疑慮的來源，居住權在法律上如何定位？轉讓時的價差如何處理？這些問題都需要更細緻的法規配套。

桃園市目前可釋出107戶，預計2030年累計1,000戶，未來每年500戶。

以桃園市龐大的年輕育兒家庭規模來看，這個數量確實有限。張善政在院會中也強調，可負擔住宅戶數相較於整體房市規模有限，不會衝擊房市，售屋收入還可挹注社宅興建，有效紓解社宅對政府帶來的財務壓力。

但從另一個角度看，107戶到1,000戶的規模，對於「解決居住問題」來說，確實是杯水車薪。中央擔心的是「制度開了先例」，而不是這107戶會造成多大影響。

分析總結

桃園市政府立場：
可負擔住宅是「租屋」與「市場購屋」之外的第三條路，是居住正義的最後一塊拼圖。透過限制轉售、價格補貼、資格審查等機制，讓年輕家庭以負擔得起的價格取得永久居住權，不必擔心被市場炒作排除在外。與社宅「只租不賣」並行不悖，不應該二選一。

內政部立場：
《住宅法》明定社宅「只租不賣」，這是立法意旨。可負擔住宅允許「居住權轉讓」，在法律定位上需要更審慎評估。轉賣過程中的物權爭議、行政管理問題，都是現實難題。建議回歸住宅法架構，或另訂專法處理。

關鍵爭點：
這場爭議的核心，不在於「要不要幫助年輕人」，而是「用什麼方式幫助」。桃園認為現行法規有解釋空間，中央認為需要更完整的法規配套。雙方目標一致，但路徑不同。

後續發展

行政院已表示，將跨部會討論，協助審查桃園可負擔住宅自治條例。內政部會協同其他部會，與桃園市政府保持溝通，共同研議可行方案。桃園市府則將盡速拜會中央說明政策細節，爭取核定。

這場中央與地方的「居住正義之爭」，短期內還不會落幕。但可以確定的是，桃園可負擔住宅的命運，將影響台灣未來住宅政策的走向，如果過關，其他縣市可能跟進；如果卡關，台灣的居住政策將繼續停留在「只租不賣」的框架裡。

圖/桃園市政府