房價漲幅回吐？五大生活圈跌回2022年　專家：沒基本面區域先修正

M傳媒 房產中心

房市降溫效應持續擴大，過去幾年漲勢猛烈的中南部與蛋白區，開始出現明顯價格修正。根據591實價登錄最新統計，2026年第一季全台共有五大熱門生活圈成交均價跌回2022年同期水準，等於近年房價上漲成果大幅回吐。其中台中就有三個生活圈進入跌幅榜，成為這波價格回檔最受矚目的區域。

房價真的開始跌了嗎？還是成交結構改變造成的短期現象？

591房屋交易網主任畢務潔指出，近期價格下修除了受到整體房市買氣降溫影響，也與各區成交產品結構改變有關。尤其部分過去幾年因重劃區、科技題材、補漲效應快速上漲，但缺乏穩定人口成長與產業支撐的蛋白區，在市場回歸基本面後，修正幅度往往更明顯。

不是所有房子一起下跌，而是過去漲太快、題材撐太高、買盤不夠紮實的區域，開始被市場重新定價。

從區域來看，台中市此次共有五期重劃區、四期重劃區與一中生活圈三大區域上榜，第一季成交均價同步跌回每坪20多萬元水準，回到約2022年前後價格區間。這三個生活圈都屬於台中發展成熟區域，生活機能不差，但交易產品以中古住宅為主，在市場轉弱時，屋主讓利意願提高，成交價也會比較快反映買方出價。

成熟生活圈不是不會跌，而是當中古屋供給增加、買方議價變強、銀行鑑價保守時，價格會先回到真實成交能力。

南台灣方面，高雄楠梓加工區生活圈也出現明顯修正。過去幾年楠梓受惠半導體、科技產業擴廠與台積電相關題材，房價快速飆升，吸引大量投資與置產買盤。但當市場熱度下降、投資客退場、買方開始回頭檢視區域基本面，價格自然會面臨修正壓力。

這也是近年房市最典型的現象：題材來的時候，房價漲得很快；題材冷下來後，若沒有足夠就業人口、薪資所得與剛性自住需求接住，價格就會出現回吐。

北台灣部分，桃園石門生活圈則成為修正幅度明顯的區域之一。

統計顯示，該區第一季平均成交單價降至每坪21萬元。由於石門生活圈位於龍潭郊區，過去受到整體房市補漲效應帶動，價格跟著上揚；但當市場進入冷卻期，缺乏穩定通勤需求與強勢剛性買盤支撐的區域，就容易率先面臨價格調整。

業界認為，在央行信用管制、銀行房貸審核趨嚴與買方觀望影響下，短期內房市仍將以盤整修正為主。尤其過去漲幅過大、基本面支撐不足、投資買盤占比較高的區域，未來仍可能面臨進一步價格檢驗。

因為目前房價下修主要集中在部分生活圈、部分產品與部分過去漲幅較大的區域。核心蛋黃區、具備穩定就業人口與交通機能的地段，價格仍相對有支撐；但蛋白區、題材區、外圍補漲區，則會更容易受到市場冷卻影響。

M觀點 這波房價修正，反映房市回到基本面

過去幾年只要有重劃區、科技題材、捷運想像、補漲故事，房價就能一路往上喊。但現在央行信用管制還在，銀行鑑價更保守，投資客退場，自住客也開始精算月付。市場不再照單全收，價格自然會重新被檢驗。

台中五期、四期、一中生活圈回跌，高雄楠梓科技題材降溫，桃園石門補漲區修正，這些現象說明同一件事：房市不是不能漲，但漲上去之後，必須有人口、產業、所得和自住需求接得住。

如果只是靠題材炒上去，當買盤退潮，價格就會回頭找支撐。

示意圖／google map