央行釋出停看聽訊號！張惠山：房市不是不能管，而是該回到穩定交易

M傳媒房產中心／綜合報導

中央銀行將於下週四（18日）召開第二季理監事會議，市場高度關注房市信用管制是否再有變化。央行總裁楊金龍今（10）日在立法院財委會備詢時表示：「選擇性信用管制就到這裡。」這句話被市場解讀為，央行對房市政策已從持續加壓，轉向觀察與穩定。

對此，群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）表示，央行這次釋出的訊號，不應被簡化成「房市要噴了」，也不是代表打房結束，而是政府看見市場已明顯降溫後，開始避免政策過度用力，造成剛性需求與正常換屋族被誤傷。

山哥指出，房市不是不能管理，但政策目標應該是打擊炒作、穩定金融，而不是讓市場失去交易功能。過去一年多來，信用管制確實有效讓投機買盤退場，但現在真正留在市場上的，多數是首購、換屋、自住與長期置產需求，如果政策再繼續加碼，影響最大的未必是投資客，反而可能是一般家庭。

央行從加壓轉為觀察，市場需要的是信心修復

今年3月央行理監事會已將第二戶購屋貸款成數從五成放寬至六成，市場當時就感受到政策態度出現微調。這次楊金龍在立法院明確表示「選擇性信用管制就到這裡」，更讓外界認為，央行已經注意到房市量縮、買氣降溫與部分區域價格修正的壓力。

山哥分析，這不是央行「不敢打房」，而是政策正在回到更精準的位置。房市如果過熱，該降溫；但如果交易量急凍、銀行鑑價趨嚴、買方貸款成數不足，市場就需要重新建立合理信心。否則屋主不願降、買方不敢買、銀行不敢貸，最後形成的是僵局，而不是健康市場。

近期市場也出現明顯分化。部分過去漲幅較大的生活圈，成交價格已有回落跡象，買方出價更保守，屋主讓利空間也比前兩年增加。山哥認為，這代表房市已經從過去的賣方市場，逐步走向買賣雙方重新議價的階段。

楊金龍談話後，營建類股出現明顯反彈，多檔個股亮燈漲停。市場普遍解讀，資金面先反應的是「最壞情況沒有再惡化」，而不是房市已經全面回春。

山哥提醒，股市反應通常比實體房市快，但房地產市場要真正回溫，仍要看三個關鍵：銀行貸款是否正常、買方信心是否恢復，以及屋主價格是否願意回到市場能接受的位置。

他表示，現在不是喊漲的時候，也不是唱衰的時候，而是讓市場回到理性成交的時候。房市最怕的不是修正，而是沒有交易；只要買方買得起、銀行貸得出、賣方願意談，市場自然會找到新的平衡點。

針對新青安後續方案，財政部長莊翠雲表示，新青安主要是協助沒有住宅的民眾購屋，七月底到期後如何執行仍在聽取意見，也會徵詢相關部會，希望六月底提出方案。

市場傳出精進版新青安可能朝六大方向調整，包括貸款總額度上調、婚育家庭加碼、寬限期從五年縮短為三年、利息補貼退場、導入申貸年齡加計貸款年限不得逾80歲的規範、開放民營銀行承作，以及排除高價住宅等。

山哥認為，新青安2.0最重要的精神，不是無限制放大貸款，而是讓真正沒有自用住宅的人，有機會進場。過去新青安被批評推升房價，問題不全在政策本身，而是市場供給、區域價格、銀行授信與民眾財務能力沒有一起配套檢討。

他建議，新版新青安應該更精準鎖定首購、自住、婚育與無自宅家庭，不宜讓高總價產品或投資性需求混入政策優惠。政府要幫的是想成家、想穩定居住的人，而不是替市場炒作買單。

山哥表示，這一波央行信用管制對抑制短期炒作確實有幫助，但房市本質仍是民生市場，不是單純投資商品。台灣多數家庭一輩子最大資產就是房子，政策如果只從壓抑價格思考，卻忽略交易停滯、換屋困難、建商資金壓力與銀行風控過度收緊，最後可能造成整體市場失衡。

他指出，現在的房市已經不是過去「有房就漲、買到就賺」的時代。買方會精算房貸、屋主會面對議價、建商也必須重新檢視產品定位。這反而是市場成熟的開始。

山哥強調，央行這次釋出「信用管制就到這裡」的訊號，對房市來說是重要轉折，但不是炒房號角，而是提醒市場回歸基本面。好地段、好產品、合理總價，仍會有需求；但高槓桿、高開價、沒有支撐的產品，也會繼續被市場修正。

群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）最後表示，現在政策最需要做的，不是繼續加重市場壓力，而是讓房市慢慢恢復正常呼吸。

房市漲太快，民眾會痛苦；房市凍太久，產業與金融也會受傷。真正健康的市場，不是每天漲停，也不是全面崩跌，而是買方有能力買、賣方願意合理讓利、銀行願意正常授信，讓自住需求可以順利完成交易。

山哥認為，央行從強力管制走向停看聽，是務實且必要的調整。接下來房市不會回到過去狂熱行情，但也不該被過度悲觀看待。2026年的房市關鍵，不是追高，而是選對區域、看懂產品、控好貸款，讓房子重新回到「居住」與「長期資產配置」的本質。