11.2萬宅待售新成屋創歷史新高！房市「賣壓海嘯」來了，建案還能撐多久？
M傳媒 / M編
台灣房市正面臨一個重要的轉折點。根據內政部最新統計，全台「待售新成屋」已推升至11.2萬宅，創下統計以來的歷史新高。這個數字的背後，不僅是過去幾年預售熱潮進入大量交屋期的必然結果，更可能預示著房市將從「賣方市場」正式翻轉為「買方市場」。
然而，帳面上的房價指數看似平穩，實務上卻已出現「價格鬆動」的跡象。這場史上最大賣壓，究竟是短期的庫存調整，還是長期下跌的開端？
數據會說話：待售新成屋從7萬飆到11.2萬，只花了三年
從趨勢來看，全國待售新成屋宅數在2020年第3季至2021年第4季期間，均維持在7萬宅左右的平穩水準。但從2022年第1季起，數字開始一路攀升，至2025年第2季已達11萬2,086宅，創下統計以來最高點。
內政部將此現象歸因於「推案量逐漸完工」。白話文就是：過去幾年賣掉的預售屋，現在蓋好了，但還沒賣掉。
這其中隱含的風險是：當大量新成屋同時釋出，而市場需求無法同步跟上時，庫存壓力就會像滾雪球一樣越滾越大。
六都庫存排名：桃園稱冠，台中增幅最大
從六都表現來看，待售新成屋宅數由高至低依序為：
桃園市：2萬150宅
新北市：1萬9,597宅
台中市：1萬8,327宅
高雄市：1萬4,251宅
台南市：1萬1,468宅
台北市：4,142宅
與上季相比，桃園市增加1,022宅最多，台中市增加531宅次之；與上年同季相比，台中市增加2,402宅最多，桃園市增加2,354宅次之。
值得注意的是，台北市待售新成屋僅4,142宅，遠低於其他五都，反映出台北市土地稀缺、新案供給有限的結構性問題，也意味著台北市的房價支撐力道相對較強。
教授觀點：定錨效應瓦解，建商「讓利救駕」已成事實
政大地政系教授林左裕的分析相當直白。他指出，2018年至2023年房市處於需求大於供給的熱絡期，但2024年起市場風向已經改變。隨著過去幾年熱銷的預售案進入大量交屋期，市場上出現了「重劃區案量大、地主戶、投資客物件」三方同時入市的盛況。
「這樣的庫存壓力，讓市場選擇性大增，價格鬆動已是事實。」
林左裕進一步解釋，雖然建商為了保護品牌形象，盡力維持帳面成交行情，但私底下「讓利救駕」的風氣已然成形。實際成交條件已趨於寬鬆，房價的「定錨效應」正面臨瓦解。
這句話的關鍵在於：帳面價格沒跌，不代表成交價沒鬆動。贈品、裝潢、延長工程期、低自備款等「隱形讓利」，正在取代直接的降價。
不是全台一起跌：區域與產品仍是勝負關鍵
林左裕也提醒，並非全台房價都會齊跌。「區域」與「產品」仍是未來的勝負關鍵。
抗跌區域包括：
科技產業投資區：竹科、中科、南科周邊
成熟軌道經濟區：新北捷運沿線、北士科等地區
這些區域因剛性需求強烈，房價支撐力道較佳。
高風險區域則包括：
交通可及性差的偏遠重劃區
缺乏產業帶動的地區
部分高鐵站人流極低的地區
這些區域面臨超額供給的壓力，房價修正的風險較高。
評論：買方市場確立，現在是「多看、多比、多砍價」的時機
綜合來看，這份統計數據釋出了一個明確的訊號：台灣房市正從賣方市場轉向買方市場。
林左裕建議消費者，如果看房後，銷售人員比以前更急切地追蹤、頻繁回電，那就代表買方市場已經確立。現在正是「多看、多比、多砍價」的好時機。
從實務角度來看，有幾個重點值得潛在買家留意：
不要只看帳面價格：建商可能會透過贈品、裝潢、工程期款彈性等方式變相降價，實際成交條件比牌價更重要。
區域選擇是關鍵：有產業、有交通、有人口的區域，房價支撐力較強；偏遠重劃區則要小心供給過剩的風險。
議價空間正在擴大：在買方市場下，勇敢出價、耐心談判，有機會拿到比預期更好的條件。
不急著買：這波供給大潮才剛開始，未來幾年還有更多新成屋陸續釋出，購屋族可以慢慢看、慢慢比。
M編總結
11.2萬宅的待售新成屋，是警訊也是機會。對建商來說，讓利求售已是不得不為；對買方來說，這場「買方市場」的大戲才剛開幕。
