新青安7月退場，房市管制該鬆了嗎？央行內部也兩難
文／M傳媒房產中心
中央銀行19日將召開今年首次理監事會議，房市管制是否鬆綁再度成為市場焦點。
儘管央行理事中一直有「適時鬆綁」的聲音，但據了解，在「新青安2.0」後續政策尚未拍板前，多數理事仍認為不宜貿然行動，免得先前的打房成果功虧一簣。
這場會議的結果，可能決定2026年房市生死。
央行態度：現在不是鬆綁的好時機
央行2月下旬已召集行庫主管開會，了解各行庫不動產放款與房貸承作情況。
與會人員透露，行庫確實向央行反映房市交易已經降溫，但部分行庫的不動產放款集中度仍然偏高。
央行內部評估認為，房貸負擔率仍在高檔，不動產放款集中度雖有下降，但回跌速度非常慢。
此時若貿然釋出鬆綁訊號，不只會削弱先前信用管制的成果，更可能給投機客「央行要開始救房市了」的不當預期。
一位不願具名的理事私下表示，房市管制要不要鬆綁，正反意見都有，但「現在恐不是最好的時機」。
關鍵就在於「新青安2.0」將於7月屆滿，在不確定行政院要端出什麼政策之前，貿然調整很可能兩邊不是人。
就算要微調，也等行政院拍板接續新青安的政策後再討論。
不同聲音：不能永遠靠央行
有理事認為，抑制房市漲勢不能單靠央行出力。如果央行長期高強度干預，恐怕會影響市場機制。
就算不能馬上鬆綁，也應該思考何時讓第七波管制退場，或用更細膩的操作針對特定區域調控，而不是全面性緊縮。
事實上，央行去年12月的理監事會議記錄就顯示，多位理事肯定信用管制措施已有初步成效，但不動產貸款集中度雖有下降，仍高於第一次信用管制實施時的水準，且房價所得比及房貸負擔率仍偏高，民眾購屋負擔還是很重。
有理事提醒，雖然不動產貸款逾放比低於整體放款，顯示銀行風險控管良好，但必須關注未來房貸利率上升對民眾購屋負擔的影響，以及新青安貸款在利率補貼取消、寬限期屆滿後，對貸款人的還款能力衝擊。
新青安退場：政策空窗期最大變數
目前「新青安」政策將於今年7月底到期，累計已核准超過14萬戶、撥貸金額逾1.13兆元。這項被戲稱為「房價推手」的政策，下一步怎麼走，直接牽動央行房市管制的鬆緊程度。
據了解，公股銀已向財政部提出三大建議：
第一，增設「80條款」
考量國人平均餘命約80多歲，且多數人75歲後無工作收入，建議個人年齡加上貸款期限不得超過80。也就是說，50歲申貸者最多只能貸30年，不能再有40年房貸。
第二，縮短寬限期
從現行的5年縮短為3年，避免購屋族產生「還款很輕鬆」的錯覺，過度槓桿進場。
第三，取消利息補貼
現行新青安利率1.775%，是政府與銀行共同補貼的結果。公股銀認為，這個利率已經比市場首購的2.5%還低，建議取消補貼，讓政策回歸常軌。
不過，這些都只是建議案，最終版本仍待跨部會決議。
財政部日前表示，包括貸款年限、寬限期、額度上限、利息補貼及申貸資格等條件，都須再通盤研議。
從各方資訊來看，央行現在確實陷入兩難：
一方面，房市確實冷了。 成交量腰斬，業者叫苦連天，再不管制鬆綁，可能真的會硬著陸。
另一方面，房價還沒跌。 房貸負擔率仍在高檔，不動產放款集中度下降緩慢，一旦鬆綁，投機客可能立刻捲土重來。
M傳媒：3月不會動，7月見真章
綜合來看，3月19日的理監事會，房市管制鬆綁的可能性極低。
關鍵時間點應是7月新青安屆滿之後。屆時行政院的新政策方向確定了，央行才有辦法判斷接下來要鬆要緊。
對購屋族來說，這段「政策空窗期」或許是最好的觀察時機。
不用急著進場，也不用慌張觀望，多看、多比、多議價，等政策方向確定了再出手，才是上策。
你覺得央行該不該鬆綁房市管制？
