預售屋想加名給家人？贈與稅、貸款成數一次搞懂
M傳媒／綜合報導
許多購買預售屋的民眾，因家庭財務規劃或資產配置考量，想將二等親加入聯名。網路上流傳「已繳工程款低於244萬就可以無條件贈與」的說法，引發不少討論。事實上，這個觀念只有一半對，還有兩個關鍵細節容易被忽略。
已繳工程款低於244萬，就能無條件贈與？
根據《遺產及贈與稅法》規定，贈與人每人每年有244萬元的免稅額。財政部北區國稅局指出，預售屋「換約」的贈與價值計算，是以「截至贈與日累計已繳付的所有房地價款」為準。換句話說，只看已繳的工程款，不是看未來房屋的總價。
以實際案例試算，若從簽約到目前為止已繳納訂金、簽約金、工程款等共計200萬元，將一半權利贈與給家人，贈與價值約100萬元，低於244萬元，確實「免繳贈與稅」。
但「免稅」不等於「免申報」
即使贈與價值低於免稅額，贈與人仍應在贈與行為發生後30日內，向國稅局辦理贈與稅申報，取得免稅證明書。沒有這張證明，建商無法辦理換約或後續產權登記。
此外，若這筆交易是「買賣」而非贈與（例如主張家人有支付價金），依據《遺產及贈與稅法》第5條第6款，二親等以內親屬間的買賣，必須能提出「已支付價款之確實證明」，例如雙方付款及收款的存摺內頁、匯款單等。若無法證明資金來源，國稅局仍會認定為贈與並課稅。
預售屋聯名後，貸款算首購還是第二戶？
這是多數人最關心的問題，答案關鍵在「借款人」是誰，而不是「聯名人」是誰。
中央銀行已於2026年3月19日宣布，將全國自然人第2戶購屋貸款最高成數，由5成調升為6成。若被認定為第二戶，最高只能貸6成，且無寬限期。
實務上，央行規定的判斷標準是：只要借款人名下已有「購置住宅貸款」，就會受到第二戶的成數限制。
由「名下無房」的人擔任借款人：這一戶屬於第一戶，有機會貸到較高成數（如8成）。
由「名下已有一房」的人擔任借款人：這一戶會被認定為第二戶，適用6成上限。
兩人聯名且共同借款：銀行會合併計算收入與債務計算貸款成數。
最乾淨的做法是：房子登記在「名下無房且信用良好」的人名下，並由他擔任借款人。
專家建議，民眾若有預售屋加名需求，應把握四個步驟：
第一，先確認已繳工程款總額。若低於244萬元，不用擔心贈與稅，但記得30天內要向國稅局申報。
第二，優先詢問建商。預售屋還在興建階段，能不能換約、能不能加名字，建商說了算。
第三，貸款前先問銀行。每家銀行的內規不同，建議直接找往來的銀行房貸專員，誠實告知家庭房貸狀況，問清楚以誰為借款人才能貸到較高成數。
第四，準備申報文件。如需辦理贈與稅申報，應準備贈與稅申報書、雙方戶籍資料、贈與契約書影本、預售屋買賣契約影本及支付價款證明。
預售屋贈與與貸款涉及稅法、央行信用管制及銀行內部規定，個案情況不同，建議諮詢專業地政士或稅務人員，避免因誤解法規而影響自身權益。
