地政士分級制有解嗎？專家：問題恐不在證照，而在市場結構

【M傳媒房產中心／M編】

近期不動產專業領域再度出現「地政士分級制」討論，有觀點主張透過設立更高階資格，區分不同複雜度案件，以改善市場供過於求與收入兩極化問題。該議題引發業界熱議，但也使外界重新檢視一個根本問題：不動產專業的困境，究竟來自制度不足，還是市場本身已經飽和？

從台灣現行制度來看，不動產相關專業早已高度分工。包含負責土地登記與移轉程序的地政士、負責仲介與交易撮合的不動產經紀人、專責價格評估的不動產估價師，以及處理稅務規劃的會計與記帳體系，再加上律師與工程技師系統，整體架構已形成多層專業網絡。

因此，當「分級制」被提出時，爭議也隨之而來：這究竟是補強專業深度，還是重新切割既有市場？

若將視角拉到國際市場，可以發現各國不動產法律與登記制度差異極大，並不存在單一標準模式。

在日本，與台灣地政士相近的角色為「司法書士」，主要負責不動產登記、公司登記及部分法律文件代理。此外，日本還有「土地家屋調查士」，專責土地測量與登記前置資料整理。整體來看，日本是採「登記＋測量」雙軌制度，而非單一職業包辦。

但值得注意的是，日本司法書士制度雖然專業範圍較廣，但其背後有長期法律體系支撐，且業務高度標準化，並非單純透過「分級考試」擴張職能，而是制度本身即設計為多專業協作。

在韓國，不動產登記與法律文件處理主要由「法務士」負責，其角色與日本司法書士類似，但韓國更明確強調法律代理功能。同時，韓國亦有專門的「公認仲介士」負責房屋買賣仲介業務，制度上將「登記」與「交易」切割得更清楚。

整體來看，韓國採取的是「法律代理＋仲介分離」架構，而非將功能集中於單一職業。

在中國大陸，不動產交易流程則主要由「不動產登記中心」負責行政登記，屬於政府體系內部作業，民間並不存在與台灣地政士完全對應的單一證照職業。至於房屋交易與仲介，則由房地產經紀機構處理，法律文件則由律師協助。

換言之，中國模式更偏向「行政集中登記＋市場化交易服務」，專業分工是被制度切開，而不是靠證照分級。

回到本土現況，地政士族群確實面臨結構性壓力，包括案件來源集中、價格競爭激烈與新進人員生存困難等問題。然而，業界也出現另一種聲音：這些問題是否來自「證照層級不足」，仍有討論空間。

部分觀點認為，目前市場最大問題並非高階案件不足，而是基礎案件已經高度競爭。在案件總量未明顯擴張的情況下，即使新增「更高階資格」，也可能只是將競爭從低階轉移到高階，而非真正增加產業容量。

換句話說，分級制度本質上可能是「內部分流」，而不是「市場擴張」。

此外，若未來分級制度涉及業務範圍延伸，例如進入行政救濟、土地開發規劃或稅務顧問領域，勢必與律師、會計及工程技師等既有專業產生交集。雖然跨領域合作在實務上早已存在，但制度化擴張仍可能引發專業邊界重新調整。

從國際比較來看，不論是日本的雙軌登記制度、韓國的法律代理與仲介分離，或中國的行政集中登記模式，都可以發現一個共通點：專業分工是由制度設計決定，而不是單靠證照數量堆疊。

因此，分級制是否能真正解決問題，關鍵可能不在「多一張證照」，而在於「市場是否還有成長空間」。

有觀點直言，當市場需求成長趨緩、交易結構已趨成熟時，任何新增分級制度的效果，都可能只是重新分配競爭壓力，而非根本改善產業環境。

M編總結：

當國際經驗顯示問題在制度設計，而非證照層級時，分級制真正要回答的問題可能不是「要不要升級」，而是「市場還能不能再被切一層」。