不少房市糾紛，關鍵就卡在「到底算不算成交」。實務上常見情況是，賣方已在斡旋書上簽名同意價格，卻因認為「還沒正式簽約」而臨時反悔，拒絕出售，引發買方不滿。對此，21世紀不動產中壢精彩體育園區店東徐浩凱指出，當賣方簽署斡旋書同意條件時，斡旋金即轉為定金，買賣契約已經成立，並非「還沒簽約就不算數」的議價階段，賣方若反悔，將面臨相應的法律責任。
徐浩凱說明，斡旋金是買方在議價階段支付的一筆金額，用以展現購屋誠意，並透過房仲與屋主協商價格。在屋主尚未同意並簽名前，買方原則上可隨時撤回，並取回已支付的斡旋金；但一旦屋主在斡旋書上簽名同意價格與條件，該筆款項即轉為「定金」，並視為買賣契約成立。
在違約責任方面，徐浩凱指出，若買方在屋主簽名後反悔不買，定金將被沒收；反之，若屋主同意後卻反悔不賣，則須依規定「加倍返還定金」，亦即除退還原金額外，還需額外支付同等金額作為賠償。不過實務上契約是否成立，關鍵仍在於證據，建議買賣雙方無論同意或撤回，都應保留書面簽名文件，或以訊息、信件、文件等形式留下紀錄，避免僅口頭約定產生爭議。
此外，斡旋金金額通常落在5萬至10萬元之間，若為高總價物件，金額也會相對提高，以證明購買實力，展現購買誠意。支付方式則包含現金、支票或本票，徐浩凱提醒，為確保交易安全，建議民眾應於仲介公司店頭交付並取得收據，或直接匯入公司專用帳戶，以避免款項風險。
徐浩凱進一步指出，斡旋與「要約」在實務上也有所不同，斡旋通常需先支付現金且無審閱期，一旦屋主同意即具約束力；要約則多有3天審閱期且無須先付款，但因買方較易反悔，賣方接受度相對較低。建議購屋族在出價前，應充分了解自身需求與預算，避免衝動決策。
面對賣方反悔出售或交易進度與認知出現落差的情況，徐浩凱建議，民眾可先透過仲介進一步釐清交易條件與雙方共識，並確認相關書面文件內容；若仍有疑義，也可向店長、總公司或相關公會諮詢，以確保自身權益。同時，選擇具備專業經驗、重視長期服務的房仲人員，有助於提升交易透明度，讓購屋過程更加安心順利。
