商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
面對美國市場長期供需失衡，來自加拿大、亞洲、中東、歐洲及南韓等地的外國投資者，正積極鎖定美國的員工住房（Workforce Housing）資產。這些投資者尋求的是在波動市場中，能產生具防禦性的現金流，以及相對穩定的投資報酬。
員工住房是指提供給中等收入租屋者的可負擔住房。根據《Multi-Housing News》報導，主權財富基金與外國公共退休基金已於2025年向美國房地產投入約1,300億美元，其中約三分之二來自主權財富基金。這些資金中有相當一部分轉向可負擔及員工導向的住房，因為投資者期望獲得更具韌性的生息資產。Excelsa Properties營運長Jonathan Woods指出，自2025年起，房屋貸款支付額已較平均有效租金高出逾三成，這使得租賃成為越來越多人口更可負擔的選擇，為員工住房資產提供了堅實的需求基礎。
外國投資者青睞美國員工住房，主要是看中其穩定性、現金流，以及長期高需求的前景。他們將美國多戶住宅視為一個相對透明且制度成熟的投資類別，能提供成長潛力及對外國投資與稅務法規的相對穩定性。此外，與其母國市場相比，美國通常能提供更高的投資報酬率。許多海外資金，特別是來自德國和日本的投資者，習慣於較低的成本收益率來承作開發案，因此美國具有6%成本收益率的開發機會，在結合良好區位與經驗豐富的在地營運夥伴時，極具吸引力。
然而，員工住房對營運專業知識的要求比其他房地產資產更高。因此，外國投資者通常會選擇與經驗豐富的在地多戶住宅營運商合作，以取得市場專業知識及營運執行能力。摩根大通（JP Morgan）與Pinnacle Partners、Cypress Equity與LWK及Sabal、AION Partners與高盛資本（Goldman Sachs Alternatives）等都是這類合作的實例。投資者也透過債務結構或離岸基金等方式進行投資，以簡化或降低美國稅務法規下的複雜申報與稅負。
Northmarq資深副總裁Noam Franklin表示，許多投資者預期初始現金報酬率可達6.5%，並期望長期持續成長。這促使他們越來越常在二、三線市場尋找較舊型員工住房資產的投資機會，這些資產的資本化率（Cap Rate，即不動產淨營業收入與其購買價格之比）通常遠高於新資產。例如，阿拉巴馬州的亨茨維爾和佛羅里達州的邁爾斯堡，較舊型資產的資本化率可達6%以上。TruAmerica執行董事Stella Pappas補充，市場風險重新定價後，微觀市場和具體街區的重要性日益凸顯，這也反映在資本化率的差異上，越靠近市中心的新建案資本化率通常較低。
美國政府擔保的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）提供的機構債務，也為外國投資者帶來獨特的結構性優勢。這種低成本、長期且條件優惠的融資機制，能改善投資報酬率並降低再融資風險。高盛（Goldman Sachs）經濟學家估計，美國約需要300萬至400萬套住房，才能將房價所得比和租金所得比恢復到1990年的水準。然而，土地稀缺性、分區劃定和其他土地使用限制，仍是住房供給面臨的最大挑戰。
