成交2000萬、銀行只認1600萬！5種房子最容易「被低估」，小心自備款瞬間多400萬
M傳媒房產中心／M編
「我明明談好2000萬成交，為什麼銀行只估1600萬？」
這是最近不少購屋族的真實心聲。不是房子不值錢，是銀行看房子的角度跟你完全不一樣。
你喜歡的景觀、裝潢、生活機能，在銀行眼裡都不重要。他們只在乎一件事：這房子以後好不好賣？賣不掉能不能回本？
銀行鑑價vs.成交價，落差有多大？
永慶房屋資深經理陳俊宏指出，銀行鑑價落差大致分三種等級：
一般住宅：落差約5%上下，還在可接受範圍
特殊產品：落差10%～15%，開始有感
小眾產品或特殊物件：落差可能高達15%～20%，直接炸裂
用數字算給你看：成交價2000萬的房子，銀行只認1600萬，貸款8成變1280萬，你原本準備400萬自備款，瞬間要補到720萬！這多出來的320萬，你要從哪裡生？
5種房子最容易踩雷
1. 景觀宅（海景、河景、高樓層）
你覺得每天看海無價，銀行覺得「這種房子成交案例太少，無法估價」。最後用一般住宅行情算給你，直接打7折。
2. 特殊格局（樓中樓、夾層屋）
你覺得很特別，銀行覺得「未來誰要接手？」市場接受度低，鑑價就是保守再保守。
3. 30年以上老公寓
你覺得地段好、生活方便，銀行看到的是：
建築耐用年限快到了，維修成本會越來越高，都更遙遙無期…以後誰要買？
玉山銀行處長蔡宗樺直言，屋齡超過25年，部分銀行就會開始扣減成數。
4. 成交量少的社區
你覺得社區單純、住戶單純，銀行覺得「沒有交易紀錄可參考，只能拿周邊最保守的行情來估」。小型社區、戶數少的建案、地區型社區都是高危險群。
5. 房價漲太兇的新興區
你覺得這裡有台積電、有重劃區、未來可期，銀行覺得「漲這麼快，會不會泡沫？」用一年前的行情估給你，直接回到原點。
全台五大地雷區
房仲業者點名，以下縣市最容易出現鑑價落差：
新竹市：科技園區帶動房價暴衝
新竹縣：新興重劃區價格炒太快
台中市：投資型產品多
高雄市：新案與舊案行情差太多
新北市：景觀宅、特殊產品集中區
值得關注的是預售屋交屋潮
未來三年是預售屋交屋高峰期。當年買在高點的人，現在要交屋了，才發現銀行估價跟不上。
他舉例：每坪50萬買的預售屋，預期可貸8成（40萬）。結果銀行鑑價剩40萬，一樣貸8成變32萬。30坪的房子，瞬間要多掏240萬現金！
買房前必做3件事
永慶房屋陳俊宏建議，別等到簽約才發現GG：
先問銀行估多少：找銀行或貸款顧問先試算，心裡有個底
自備款多準備一點：不要只抓8成，抓7成才保險
多問幾家銀行：不同銀行估價模型不同，說不定有機會
M編：不是銀行不識貨，是它怕你跑路的時候，這房子賣不掉。
買房前，先搞清楚銀行在想什麼，不然簽約那一刻，就是你噩夢的開始。
