央行微鬆綁、來客從0變3！山哥一線觀察：換屋族動起來了，但豪宅線卡關
文／群洋國際地產集團總經理 張惠山（山哥）
央行上週宣布第二戶貸款成數從5成調升到6成，消息一出，山哥在新北第一線馬上感受到變化。
過去一週來客數不是0就是1的案場，週末突然增加到3組。數字看起來不大，但山哥告訴你：這代表觀望的人，開始動了。
從0到3，不是數字，是信心
城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛分析得很到位：「這項看似僅增加1成的調整，實際上卻代表政策思維的轉向。」
央行敢於「微鬆綁」，不是沒依據，而是看到市場降溫的具體數據：投機性需求明顯退場，市場逐步回歸理性。
柯昇沛說，貸款成數由5成提高至6成，關鍵不在數字本身，而在門檻的鬆動。以總價2000萬元房產為例，自備款從原本的1000萬元降至800萬元，減少的200萬元資金壓力，對多數家庭而言往往就是是否能夠購屋的決定性差距。
山哥在新北第一線看到的也是這樣。以前來問的都是「這間會漲嗎？」，現在問的是「我能貸多少？自備款要準備多少？」當大家開始算錢，而不是賭漲跌，市場就真的理性了。
中永和第一線：換屋族卡在哪？
山哥在新北深耕多年，中永和是人口密度最高的區域之一，也是換屋需求最強烈的地方。
根據中信房屋統計，雙和地區為全台人口密度最高的區域之一，除了在地客群外，更磁吸大台北通勤族與周邊產業園區就業人口。這種穩定且龐大的居住需求，為區域房市提供了極強的抗跌韌性。
但換屋族現在面臨的困境是什麼？山哥幫你拆解：
第一，舊房賣不掉
老公寓年跌幅高達7.05%，是電梯大樓的3倍。銀行估價保守、買方觀望，掛半年沒人出價是常態。
第二，新房買不起
永和四號公園周邊新案平均單價已站上120萬/坪，創全新北市第一。就算貸款成數從5成變6成，總價3000萬的房子，自備款還是要1200萬。這對一般家庭來說，根本是天價。
第三，豪宅線卡死
「目前六都都會區呈現小宅當道，這個很明顯是因為豪宅線限制。過去10年營建業成本漲超過1倍，但10年來豪宅線沒有鬆動過。台中市換屋族要找新的、面積適合的，很容易就超過4000萬元。」
山哥翻譯：不是不想換大房子，是一換大就超過豪宅線，貸款成數掉下來、審查變嚴格，誰敢買？
山哥給換屋族的真心話
央行微鬆綁，確實讓換屋族喘了一口氣。從自備款1000萬變800萬，這200萬的差距，對很多家庭來說就是「買得到」跟「買不到」的分水嶺。
但山哥必須說：光靠貸款成數鬆綁，還不夠。 豪宅線不動、老屋賣不掉、新房價格硬，換屋族還是卡在中間。
如果你是換屋族，山哥給你三個建議：
第一，先賣後買，別賭。 雖然麻煩，但至少能保住首購貸款條件。
第二，算清楚豪宅線。 台北市7000萬、新北市6000萬、其他縣市4000萬，超過這條線，貸款條件就斷崖式下跌。
第三，認清現實。 如果你預算有限就不要想一次到位，先求有再求好。
山哥總結
央行微鬆綁，是好事。來客從0變3，是訊號。換屋族開始動了，但只是「開始動」，要真的「動起來」，還需要更多條件配合。
不過，山哥想說的是這波微鬆綁，雖然只是一小步，但代表政策開始傾聽市場的聲音。有變，就有希望。也許再過一陣子，換屋族的路會慢慢打開。
你覺得央行接下來該鬆綁什麼？留言跟山哥聊聊！
