投降買盤來了！40歲以上房貸族占比創新高，專家示警：45歲後想貸40年？銀行說NO
M傳媒房產中心／M編
等了10年，還是等不到房價跌？最新統計顯示，40至50歲中年族群新增房貸占比從27.5%攀升至31.1%，創下歷史新高。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨直言，這就是「投降買盤」——看房多年，眼見房價不跌反漲，只能低頭進場。
數字會說話：購屋年齡往後推了10年
根據聯徵中心統計，2012年至2025年新增房貸年齡層出現明顯變化：
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30至40歲族群：占比從37.3%下滑至34.8%
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40至50歲族群：占比從27.5%攀升至31.1%
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，這代表薪資漲幅跟不上房價，購屋期至少延後10年。年輕人不是不想買，是存不到頭期款。
為什麼40歲以上買房變多了？三大原因
賴志昶分析，40至50歲房貸族占比創新高有三大主因：
第一，房價漲太快，頭期款存更久。 全台房價漲幅遠超薪資，民眾需花更長時間累積頭期款。
第二，現代人晚婚晚生。 30多歲單身者多與長輩同住或租屋，置產需求自然遞延。
第三，觀望10年終於投降。 這是關鍵！許多購屋人期待市場跌價，觀望多年後發現房價跌幅有限甚至續漲，進入40歲關卡後只能低頭向市場「投降」進場。這種長達10年的觀望型買盤，是推升占比的主力。
大齡購屋的殘酷現實：銀行不給貸40年
徐佳馨提醒，40歲以上購屋族雖具備穩定經濟基礎，但在申請房貸時需特別留意銀行的「年齡加年限」限制。目前多數銀行內規要求貸款年限加上借款人年齡不得超過75或80。
這意味著什麼？45歲才購屋的人，很難爭取到長達30年或40年的還款期限。在還款年限縮短的情況下，每月房貸支出將大幅增加，對於大齡族群的現金流管理是一大挑戰。
以貸款1,000萬元、利率2.5%試算：
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40年期（40歲申貸）：月付約3.3萬元
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25年期（45歲申貸）：月付約4.5萬元
每月多1.2萬元，一年多14.4萬元，30年多432萬元。
專家建議：大齡購屋族要精算還款能力
徐佳馨建議，大齡購屋族進場前必須精算自身的還款能力，不能僅看頭期款是否足夠。由於還款年限受限，每月還款壓力的增加可能會影響退休規劃或生活品質。
她提醒，購屋者應多方比較不同銀行的專案，部分銀行針對信用良好的高資產族群可能有較彈性的審核標準。在房價居高不下的環境中，確保順利成家且不影響未來老年生活的經濟安全，才是大齡購屋族最重要的考量。
一句話總結
投降買盤來了！40歲以上房貸族占比創新高，觀望10年終於低頭。但專家警告：45歲後想貸40年？銀行說NO。還款年限縮短，每月負擔大增，大齡購屋族進場前，先算清楚自己扛不扛得住。
你是那個觀望多年終於投降的買家嗎？留言告訴M編！
