自住6年賺400萬免稅額，出租多收216萬租金哪個划算？試算結果顛覆你的想像
M傳媒房產中心／綜合報導
房地合一稅的自住優惠，是許多屋主在賣房時最在意的節稅利器。只要符合自住條件，持有滿6年以上，就能享有400萬元免稅額，超過部分再課10%的優惠稅率。但如果把房子出租，不僅喪失這項優惠，還要多繳租金所得稅，到底哪個比較划算？
多數人直覺認為，出租會讓房地合一稅暴增，應該盡量維持自住身分比較省。但實際試算的結果，可能顛覆你的想像。
假設條件
為了讓比較有基準，先設定以下條件：持有期間6年、賣出價差500萬元。出租方案每月租金3萬元，6年共收216萬元。必要費用扣除為租金收入的43%，個人綜合所得稅率假設為20%。
方案一：自住6年不出租
符合房地合一稅自用住宅條件，可享有400萬元免稅額，超過部分以10%計算。房地合一稅僅需繳納10萬元，稅後價差獲利490萬元，沒有租金收入，總獲利就是490萬元。
方案二：出租6年
不符合自用住宅條件，房地合一稅適用一般稅率20%，需繳納100萬元，稅後價差獲利400萬元。
租金收入方面，每年36萬元扣除43%必要費用後，租賃所得為20.52萬元。以20%綜所稅率計算，每年需繳4.104萬元租賃所得稅，6年合計約24.6萬元。
把租金收入216萬元、稅後價差獲利400萬元相加，再扣除租賃所得稅24.6萬元，出租方案的總獲利約為591.4萬元。
出租多繳115萬稅，但總獲利反超自住101萬
直接看稅金，出租方案總稅負約124.6萬元，自住只要10萬元，出租多繳了近115萬元的稅，聽起來很嚇人。但關鍵在於，這6年多收了216萬元的租金。即使扣掉多繳的房地合一稅和租賃所得稅，出租方案的總獲利仍然比純自住多出約101萬元。
用更直觀的方式來理解：出租雖然讓房地合一稅從10萬暴增到100萬，多繳了90萬元，但租金收入有216萬元，一來一回還多出126萬元。即使再扣掉租賃所得稅約24.6萬元，出租仍然比自住多賺約101萬元。
適用前提與注意事項
以上的計算是基於個人綜所稅率20%的假設。如果房東的稅率更高，租賃所得稅會增加，出租的優勢就會縮小。但以月租3萬、6年216萬的租金規模來看，即使稅率拉到40%，出租的總獲利仍然會高於自住。
另一個要提醒的重點是，這裡沒有計算出租期間的維護成本、代管費用、地價稅與房屋稅因非自住而調升的額外支出。實際出租成本會比帳面上更高一點，但租金落袋的現金流優勢仍然顯著。
結論：自住省稅、出租賺錢，沒有絕對好壞
這筆試算的結論很清楚：房地合一自住優惠雖然很甜，但出租帶來的租金金流更可觀。與其為了省稅把房子空著，不如讓房子幫你工作。尤其是房價漲幅趨緩的時期，租金收益在總報酬中的占比越來越高，光是守著空屋等漲價，可能反而不是最聰明的資產配置方式。
不過，如果房屋位於租金投報率較低的地區，或屋主本身稅率極高，出租的相對優勢就會減弱。建議屋主還是要根據自己的財務狀況、稅率級距、房屋所在地的租金行情來做個別試算，才能做出最適合自己的決定。
