開價不等於房價！山哥：市場冷下來，掛價失真只會更嚴重
文／M傳媒房產中心 M編
近期房市交易量降溫，物件掛售時間明顯拉長，「開價是否等於房價」的討論再度浮上檯面。市場觀察指出，當房屋長時間未能成交，平台上的價格往往只反映賣方期待，未必代表市場真實價值。
群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）直接點破：「開價是賣方在喊，成交價才是市場在走。市場熱的時候，開價等於房價；市場冷的時候，開價只是參考。」
開價與成交價的落差，正在擴大
業者分析，不動產市場本質上存在「開價」與「成交價」的落差。開價屬於賣方主觀設定，可能受過去行情、成本或心理預期影響；成交價則是買賣雙方在市場條件下達成的共識，才具有實質參考意義。
過去幾年房市熱絡，不少物件能以接近開價甚至加價成交，市場對價格的認知相對一致。但山哥指出，隨著央行信用管制持續、銀行貸款趨嚴，買方觀望氣氛升高，市場已從賣方主導轉向買方主導，價格認知開始出現明顯分歧。
山哥說：「以前是買方追著賣方跑，現在是賣方等著買方點頭。開價掛在那邊，三個月賣不掉，就知道價格不對了。」
開價撐住、成交下修，掛價失真的真相
業界人士指出，市場盤整期的常見現象就是「開價撐住、成交下修」。掛售價格未必明顯調整，但實際成交價格可能已悄悄下滑，形成價格訊號落差。部分屋主仍參考過去高點行情定價，但買方更重視當前貸款條件、鑑價結果及未來價格預期，導致交易拉鋸時間延長。
山哥直言：「很多屋主還在想『隔壁三個月前賣多少』，但那個價格已經回不去了。現在的買方不是不買，是等價格對了才買。」
供給增加，買方選擇變多
市場供給增加也是關鍵因素。隨著預售屋陸續進入交屋期，釋出物件量上升，買方選擇變多，議價空間自然擴大。山哥分析：「以前是房子在挑人，現在是人在挑房子。價格不到位，買方連看都不看。」
在多重條件影響下，若價格未能貼近市場接受度，成交難度也隨之提高。
山哥建議：認清市場，價格要貼近現實
專家提醒，觀察房市價格變化，不應僅以掛售價格作為依據，應回歸實價登錄等成交資訊，才能更準確掌握市場動態。尤其在景氣轉折階段，「是否成交」比「開多少價」更具指標意義。
山哥給賣方的建議很直接：
「如果你真的想賣，就去查實價登錄，把價格掛在最近三個月的成交行情附近。掛太高，只是幫隔壁鄰居抬轎，等你的房子賣掉，行情可能又跌了一波。」
對買方的建議則是：
「多看、多比、多出價。現在的市場，不是買不到，是你不願意出。開價打九折開始談，不要怕被拒絕。拒絕你的是價格，不是人。」
山哥總結
市場從熱絡走向理性，價格將逐步回歸供需基本面。開價是賣方的期待，成交價才是市場的答案。當市場冷下來，掛價失真只會更嚴重。
「不要被開價嚇到，也不要被自己的期待綁住。價格對了，房子就會動。」對於有意出售或購屋的民眾而言，理解開價與成交價之間的差異，將是判斷市場的重要關鍵。
