豪宅洗錢防線失守！地政士「看得到風險、擋不了交易」 權責不對等成洗防破口
【M傳媒房產中心】
當豪宅成為跨國資金流動的載體，第一線地政士究竟是守門人，還是背鍋者？
太子集團案讓這個問題被迫攤在陽光下。調查顯示，銀行端自2019年起已發出多達52次異常通報，但在購置多筆豪宅過程中，卻未見不動產經紀業與地政士端的異常申報紀錄。
依法，依《洗錢防制法》規範，除金融機構外，地政士與經紀業同樣負有通報義務。然而，制度設計的矛盾也隨之浮現，他們被賦予責任，卻沒有對等的權限。
在實務上，洗錢並不只存在於低價移轉。
高於行情的大額交易，可能是資金「合法化」的手段；顯著低於市價的成交，也可能伴隨檯面下金流補償。
內政部列舉的疑似洗錢態樣中，就包括「成交價格明顯異於市場行情且要求以不實價格記錄」。
理論上，地政士應提高審查強度，必要時向法務部調查局申報。
但現場的困境遠比條文複雜。
多數豪宅交易透過銀行匯款完成，金流不經地政士之手。
地政士無金流調閱權、無查核資金來源權，對於空殼公司背後的實質受益人，更缺乏調查工具。
即便察覺價格異常，也只能要求當事人說明，並留存紀錄；若對方拒絕配合，最多選擇拒絕承辦。
真正的金流細節，掌握在金融體系手中。
於是形成弔詭局面：銀行擁有金流資訊，卻只能依法通報；
地政士站在交易第一線，卻難以阻斷交易。一旦案件爆發，外界卻容易將矛頭指向「為何未察覺異常」。
這並非單一個案，而是DNFBP（特定非金融事業及專業人士）在全球洗防架構中的共同難題。
當不動產高度金融化，豪宅成為資金停泊工具，若監理設計未與實務權限對等，制度縫隙自然產生。
依法而言，地政士能做的其實有限：
強化盡職審查、要求合理說明、拒絕明顯不合理案件、於法定期限內申報可疑交易。
未申報者，依《洗錢防制法》可處5萬元以上、100萬元以下罰鍰。
但問題在於，「價格是否異常」缺乏明確客觀標準，往往只能依專業判斷承擔風險。
制度若期待地政士成為洗錢防線的一環，就必須同步提供更清楚的警示指標、案例指引與跨機關資訊支援，而非事後究責。
否則，第一線專業者只能在資訊不對稱中承擔風險，卻無法真正補上漏洞。
太子集團案揭示的，不只是豪宅市場的灰色地帶，而是洗錢防制體系中的權責失衡。
當責任被下放，權力卻未同步到位，防線再多層也難免出現破口。
洗防不能只靠「提高警覺」的道德期待，而必須建立權限、資訊與責任對等的制度設計。
否則，每一次風暴過後，留下的只會是更多被推到前線承擔質疑的專業者，而真正的資金黑洞，依然藏在制度縫隙之中。
