房市「919事變」後續發酵！北台灣推案量慘跌2成4　預售市場進入M型化分裂時代

M傳媒／M編

房市「919事變」效應持續延燒，即使央行在3月理監事會後小幅放寬第二戶自用住宅貸款成數，市場信心仍未明顯回溫。根據住展調查，北台灣今年第一季住宅新成屋與預售屋總推案量約2299.2億元，創下自疫情爆發以來同期最差表現，年減755.5億元，跌幅超過24%，顯示房市寒流仍在延續。

住展發言人陳炳辰分析指出，目前預售市場已明顯進入「M型化結構」，也就是價格與買氣開始分化。一線蛋黃區與具題材支撐的指標區仍有撐盤力道，但二線區與供給量大的區域則面臨去化壓力與讓利壓力，市場已不再齊漲齊跌。

從各縣市來看，今年第一季北台灣整體推案明顯縮手，其中台北市與桃園市推案量年減都超過4成，顯示不論是高價市場或平價投資型產品，建商都選擇保守觀望，以消化既有案量為主。

台北市首季推案量僅332.5億元，年減48.4%，衰退幅度居北台灣之冠。雖然過去兩年首季本就沒有百億元大型案，但今年僅約20案推出，比去年少約三分之一，其中僅北士科一案總銷約90億元較具代表性，其餘多落在20億元以下。高房價加上銷售週期拉長，使建商傾向以去化舊案為優先，推案節奏明顯放緩。

新北市則相對穩定，首季推案935.4億元，年減9.9%。板橋、林口、中和仍有百億元級新案推出，包括遠揚、長耀、亞昕等建商布局，但整體案量仍較去年同期減少約三成。新北憑藉腹地大、建設持續推進，以及與台北的比價效應，仍維持一定支撐力道，但建商態度同樣偏謹慎。

桃園市則是衰退最明顯區域之一，首季推案592.4億元，年減42.7%。雖然A7、經國重劃區仍有百億元大案登場，但整體推案數量僅約40案，幾乎較去年腰斬。青埔與A7等投資熱區在經歷一波賣壓後，建商推案明顯轉為保守，不再積極搶市。

相較之下，新竹地區則出現回溫跡象，首季推案261.2億元，年增38.1%。富宇建設於新豐推出50億元級案，加上延後推案與觀望轉進市場，使供給回升。同時市場也傳出大陸建設將首度進軍新竹，預計推案單價有機會挑戰百萬元，為區域帶來話題。

陳炳辰指出，央行3月底政策微調確實替市場帶來短暫暖意，使部分大型新案趁勢提前布局，包括台北士林、新北中和、桃園中壢、竹北與竹東等區域，都可能在上半年集中推出新案。不過下半年仍面臨選舉與政策變數，市場氛圍難以樂觀。

在成交量明顯萎縮之下，房價卻未同步下修。永慶房產集團指出，全台重劃區呈現「量縮價不跌」的矛盾現象，其中台北北士科年漲7.4%，新北江翠北側重劃區年漲12.8%，桃園青埔甚至年漲17.7%，交易量卻普遍年減超過7成，顯示市場進入價量背離階段。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋直言，當前房市最大關鍵仍是價格，「建商不讓利，量就不會出來」，也點出市場僵局仍未打破。

不過陳炳辰也提醒，一線區域仍具支撐力，像台北市核心區、新北第一環、桃園青埔、新竹東區等地，受限供給與產業題材支撐，價格修正空間有限。但二線區域則開始回歸現實，例如桃園觀音需回到2字頭、大園2至3字頭、淡水維持3字頭，否則去化壓力明顯上升。

整體來看，預售市場已從過去的全面上行，轉為結構性分裂。一邊是蛋黃區價格撐盤，一邊是外圍區域被迫讓利，市場正逐步回到「地段決定價格、供需決定成交」的基本盤。

M編觀察，這波房市調整已不只是冷與熱的問題，而是正在進入一個更現實的階段：不是房價會不會跌，而是不同區域的房市，正在走向完全不同的世界。