商傳媒｜吳承岳／台北報導
日本央行升息進入新階段，卻仍難扭轉日圓疲弱走勢。隨著政策利率升至1%，房貸族、開發商與不動產投資市場同步承壓；另一方面，弱勢日圓仍讓日本優質不動產對外資具吸引力，形成住宅買方退縮、商用資產外資加碼的分化局面。
日本銀行近年逐步告別超寬鬆貨幣政策。2024年3月結束負利率後，2024年7月將短期政策利率調升至0.25%，2025年1月升至0.5%，2025年12月升至0.75%，並於2026年6月進一步升至1%。這是日本利率正常化的重要轉折，也代表過去長期支撐房市的「超低資金成本」不再理所當然。
不過，升息並未讓日圓真正止貶。原因在於，日本利率即使升至1%，仍明顯低於美國等主要市場利率，利差仍使資金有誘因進行套利交易。加上能源進口成本、財政支出壓力與全球避險資金流向等因素，日圓匯率仍徘徊在低檔。對日本家庭而言，弱日圓推高進口物價；對外資而言，弱日圓則讓日本資產看起來更便宜。
升息最直接衝擊，是浮動利率型房貸。日本長年低利，使不少家庭習慣以低利率估算長期還款能力，尤其東京灣岸、都心高樓住宅與新建公寓，近年房價快速攀升，貸款金額動輒上億日圓。若以1億日圓、35年期房貸試算，利率上升1個百分點，每月還款約增加4.6萬日圓，一年約多出55萬日圓。若再加上管理費、修繕積立金、電費與生活成本上漲，家庭現金流壓力將明顯升高。
日本大型銀行也已開始調整貸款基準。三菱UFJ銀行與瑞穗銀行宣布，短期最優惠貸款利率將調升0.25個百分點至2.375%，並於8月起生效；這類利率變動會影響浮動型房貸定價。對剛性支出已高的家庭而言，利率正常化不是抽象的央行政策，而是每月帳單增加。
住宅市場也出現買賣雙方認知落差。東京23區新建公寓價格在2025年度創下新高，平均單價達1億3,784萬日圓，背後反映土地、建材、人力與開發成本上升。但當房貸審核趨嚴、利率上升、薪資成長跟不上房價，購屋族承接能力自然下降。這使新建住宅維持高價，中古市場卻可能出現賣方開價與買方願付價格拉大的情況。
破產數字也讓市場提高警覺。日本媒體引用最高法院司法統計指出，2025年個人破產件數約8.31萬件，連續三年增加，為13年來高水準。不過，這不能簡化成「房貸族大量破產」。個人破產背後包含物價上漲、收入壓力、債務結構與家庭財務變化等多重因素；房貸壓力只是未來可能擴大的風險之一。
企業端壓力同樣增加。日本企業破產件數在2025年達1.03萬件，為12年高點，東京商工調查指出，原物料成本、弱日圓與人手不足是重要因素。對大型開發商而言，過去靠低利資金支撐大規模開發與收購，如今利率升高將推升融資成本。雖然許多債務屬長期固定利率，短期衝擊有限，但未來再融資與新案投資勢必更謹慎。
與住宅市場的壓力相比，商用不動產仍吸引外資。辦公大樓、出租住宅、商業設施與飯店等大型資產，因租金收益、觀光復甦與弱日圓折價效應，仍受到海外基金關注。CBRE預估，日本不動產投資額在2025年可望突破6兆日圓，創下單年新高，2026年仍可能維持接近高檔。這代表日本房市不是單純下跌，而是出現資金結構重組。
外國投資者進場也帶來政治討論。日本長期對外國人購買不動產相對開放，近年雖有強化資訊揭露與土地安全審查的聲音，但尚未走向全面限制。政府若過度收緊外資，可能衝擊市場流動性；若完全放任，又可能加深民眾對房價、土地與城市主權的焦慮。如何在開放市場與公共利益之間拿捏，將成為日本房市政策難題。
對台灣而言，日本房市是一面鏡子。當低利時代結束，過去依靠便宜資金堆高的房價，都會面臨重新估值。升息不一定立刻讓房市崩盤，但會讓高槓桿買方、現金流不足投資人與負債偏高開發商先感受到壓力。真正穩健的房市，不是只靠外資買盤與弱勢匯率支撐，而是必須回到薪資、租金、人口、城市需求與金融承受能力。
日本房地產正在進入新局面：一般家庭面對高房價與高利率夾擊，外資基金則利用弱日圓尋找優質資產。這不是簡單的多空問題，而是資金實力重新洗牌。未來日本房市的關鍵，不在於外資是否進場，而在於日本能否避免住宅市場變成高槓桿家庭的壓力鍋，同時防止核心城市資產過度被匯率折價重新分配。
